Blogi

Kerrostalorakentamisen buumi jatkuu – vai jatkuuko sittenkään

Pekka Pajakkala
5.4.2017

Kerrostalorakentamisen kasvuvauhdin jatkuminen yllätti viime vuonna ja nyt näyttää, että kasvu on jatkumassa myös alkaneena vuonna. Raju kasvu alkoi pääkaupunkiseudulla ja Tampereella vuonna 2015, mutta viime vuonna uusien hankkeiden aloitusmäärä kasvoivat selvästi enemmän pääkaupunkiseudun ulkopuolella.

Rakentamisen tärkeimpänä vauhdittajana oli aluksi mielenkiinto uusien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakentamiseen. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen muita kiinteistösijoituksia paremmat tuotot jo vuosien ajan ovat siirtäneet kiinteistösijoitusten painopistettä voimakkaasti asuntopuolelle, kun toimitilapuolella ovat ongelmina olleet taloustilanteen seurauksena tyhjien tilojen määrän kasvu ja vuokrien lasku.

Kuluttajapuolella ihmetystä on herättänyt kuluttajien luottamuksen voimakas kasvu, mutta samanaikainen asunnon ostoaikomusten matala, edelleen laskenut taso, vaikka lainarahan hinta on halpa, saatavuus hyvä ja takaisinmaksuajat pitkät. Asunnon ostoaikomukset eivät erittele halutaanko ostaa uusi vai käytetty asunto. Eri analyyseissä onkin tullut ilmi, että kuluttajat haluavat ostaa tässä tilanteessa nimenomaan uusia asuntoja. Nyt niitä on tarjolla, niitä markkinoidaan ja uusien asuntojen kauppa onkin käynyt hyvin, käytettyjen heikommin. Yhtenä syynä on kasvavan ostovoimaisen senioriväestön halu asua asunnossa, jossa remontteja ei ole tiedossa. Uusia asuntoja on lisäksi syntynyt keskustojen ohella hyvien liikenneyhteyksien varrelle (kehärata/lähijunat, metro,...). Rakennuslehden ja STH-Groupin analyysin mukaan viime syksynä kuluttajien asuntokaupoista neljännes kohdistui pääkaupunkiseudulla uusiin asuntoihin, kun normaali taso on ollut noin 10 prosenttia.

 

Tarjontaa tulee jatkuvasti lisää, mutta mihin riittää kysyntä

Kysyntää on tarkasteltu ja tuleekin tarkastella asuntojen tarveanalyyseillä. Keskeinen tulos VTT:n reilun vuoden takaisessa analyysissä oli, että tarve koko maassa on alle 30 000 asuntoa vuodessa. Kaupungistuminen on keskeinen tekijä eli uusien tarve painottuu keskeisiin kaupunkeihin ja silloin kerrostaloilla on aiempaa suurempi osuus. Kaupungistuminen ei ole viime vuosina kuitenkaan kiihtynyt vaan hieman rauhoittunut päinvastoin kuin yleinen mielikuva tuntuu olevan. Kun kuluvana vuonna valmistuu yksinomaan 27 000 kerrostaloasuntoa, miten pitkään määrä voi pysyä noissa, saati edelleen kasvavissa lukemissa, vaikka talousnäkymät ovat vasta paranemassa ja korot pysyvät matalana.

Pääkaupunkiseudun kasvu ylläpitää kysyntää paremmin, mutta raju tarjonnan kasvun tänä vuonna muussa Suomessa pitäisi herätellä rakentajat tarkkailemaan tilannetta pohtimaan uusien hankkeiden käynnistämistä. Tyypillistä suhdannekäyttäytymistä kuitenkin on, että tieto sekä kysyntä- että tarjontatilanteen kehittymisestä ei tavoita kaikkia ja kysynnän kasvun on helppo arvella jatkuvan ennallaan. Ilmiö näkyy mm. asuntotuotantokyselyjen tuloksissa.

Keskeiset rakentamisen markkinaennusteita tekevät tahot näkevät riskejä sekä kuluttajien että asuntosijoittajien kysynnän jatkumisessa ja ovat pienentäneet uusien kerrostalojen aloitusennusteita. Maaliskuun RAKSU-raportti toteaa, että kerrostaloasuntojen aloitukset voivat vähetä ”yllättävänkin nopeasti” ja RT olettaa vahvana jatkuneen sijoittajakysynnän ”ehtyvän matalasta korkotasosta huolimatta”. Forecon ennakoi kuluvan vuoden kerrostaloasuntojen aloitusten putoavan viime vuodesta 20 prosenttia tarjonnan ylittäessä kysynnän.

Mielenkiintoa sijoitusasuntojen kuluvan vuoden markkinatilanteeseen tuo valmistuvien uusien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonnan kasvun alkaminen vasta viime vuoden lopulla ts. uusien vuokra-asuntojen valmistumisbuumi on edessä vasta tänä vuonna.  Rakentaminen on painottunut suurimpiin kasvukeskuksiin ja pääkaupunkiseudulla kerrostaloasuntoja valmistuu tänä vuonna 50 % enemmän kuin viime vuonna. Vuokra-asuntokantaan nähden lisäys on pieni, mutta riittääkö uusille kallisvuokraisille asunnoille vuokralaisia?

Vasta alussa oleva vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu on kuitenkin alkanut näkyä ja kuulua. Lehdissä, ulkomainoksissa ja radiossa mainostetaan vuokra-asuntoja, mikä on ennen kuulumatonta Suomessa. Vaikka varoituksen sanoja on alkanut kuulua viime vuoden lopulta alkaen, asuntorahastot ja -sijoittajat ovat jatkaneet uusien kerrostalojen rakennuttamista ja ostamista, osin senkin takia, että asuntorahastoihin virtaa rahaa. Sijoitustuottoihinkin liittyy riskejä. Uusissa vuokrasuhteissa vuokrien nousu on hidastunut reippaasti.  Vuokria ei koroteta, jotta vuokralainen ei vaihtuisi. Kasvanut tarjonta hillinnee osaltaan asuntojen arvon nousua ja mahdollinen vajaakäyttö laskee tuottoja nopeasti. Valmistuvat asunnot helpottavat kyllä asuntotilannetta kasvukeskuksissa.

Kuluttajien asuntokaupan hyvä aktiivisuusmittari on nostettujen uusien asuntolainojen määrä. Pankit ovat kertoneet ruuhkista asuntolainatiskeillään, mutta Suomen Pankin tilastot uusien asuntolainojen nostoista kertovat ainakin vielä hyvinkin maltillisesta kasvusta rakentamisen kasvun indikaattoreihin verrattuna. Uusien asuntolainojen kasvu joulu-helmikuussa oli 6 prosenttia. Kasvu on kauppamäärinä melko vähän, miltei nollatasolla, kun tiedetään kaupan kohteena olevan paljon uusia pääkaupunkiseudulla olevia eli aiempaa kalliimpia asuntoja. Osa kuluttaja-asunnoistakin menee vuokrakäyttöön.

 

Jatkuuko kerrostalorakentaminen sittenkään

Kerrostalorakentamisen määrä on kestämättömän korkealla. Edelleen on kuitenkin avoinna, koska määrä kääntyy laskuun, tänä vai ensi vuonna, tuskin myöhemmin. Todennäköistä on sijoittajakysynnän hiipuminen, minkä korvaamiseen tarvitaan lisää kuluttajakysyntää, muutoin heilahdus rakentamisessa alaspäin on yhtä reipas kuin pari vuotta kestänyt nousu, kymmeniä prosentteja. Parantuvat talousnäkymät ja edelleen matalat korot tukevat tällä hetkellä kuluttajakysyntää, mutta kysyntä laajenee kerrostaloista myös pientaloihin.

Kerrostaloasunnoissa edessä valmistumisbuumi

Markku Riihimäki
20.1.2017

Asuinkerrostalojen aloitukset alkoivat kasvaa merkittävästi syksyllä 2015 – varsinkin aivan loppuvuodesta. Aloitusten kasvu on jatkunut kiivaana aina tähän saakka. Viimeisimmät, loka- ja marraskuun rakennusluvat olivat jälleen kasvussa parin laskukuukauden jälkeen. Samoin aloitukset kasvoivat ja ovat kasvaneet lähes joka kuukausi kesästä 2015 lähtien.

Aloitusten kova kasvu ei ole näkynyt marraskuun loppuun mennessä vielä merkittävästi valmistuneiden määrässä (ks. kuva). Marraskuun asuntotuotantotilastojen mukaan valmistuneiden määrä oli vielä lähelllä kahden edellisvuoden tasolla (viimeisiä kuukausia on estimoitu Foreconin toimesta niin luvissa, aloituksissa kuin valmistuneissa). Joulukuun valmistumiset tulevat nostamaan vielä valmistuneiden määrää vuonna 2016, mutta valmistuvien asuntojen rajuin kasvuvaihe ajoittuu tähän vuoteen. Tänä vuonna tulee valmistumaan noin 27 000–28 000 kerrostaloasuntoa, lähes 8 000-10 000 asuntoa (lähes 50 %) enemmän kuin viime vuonna ja yli 10 000 asuntoa enemmän vuosien 2013–2015 tasoon nähden. Vastaava määrä uusia kerrostaloasuntoja on valmistunut edellisen kerran 1970-luvulla.

Kaupungistuminen, suurten ikäluokkien ikääntyminen ja asumisen trendit vievät asumisen tarpeita kerrostaloasuntojen suuntaan.

Poikkeuksellista on valmistuvien asuntojen tuleva käyttö. Nyt valmistuu ennätysmäärä vuokra-asuntoja ja erityisesti vielä kovan rahan vuokra-asuntoja. 1990-luvun alkuvuosina valmistui yli 16 000 Arava-vuokra-asuntoa. 1970- ja 1980-luvuilla valmistui yli 10 000 Arava-vuokra-asuntoa useana vuonna. Toki osa kovan rahan asunnoista on päätynyt aiemminkin vuokrakäyttöön. Hieman karrikoiden voidaan sanoa, että tänä vuonna tulee valmistumaan ennätysmäärä vuokralle tarkoitettuja asuinkerrostaloasuntoja, noin 70 % valmistuvista.

Tämä vuosi antaa paljon suuntaa tulevalle asuntorakentamisen määrälle. Kuluttajien asunnonostoaikeet ja asuntokauppa ovat varsin matalalla tasolla. Niihin nähden asuinrakentamisen määrä on hyvin korkealla. Matalat asunnonostoaikeet eivät ainakaan vielä rajoita rakentamista, kun asuntojen on tarkoitettu menevän vuokralle. Uusien korkeavuokraisten kovan rahan vuokra-asuntojen tarjonnan reipas kasvu testaa vuokrakysyntää. Tarjonnan lisääntyessä nopeasti, suhteellisen lyhyessä ajassa, tulee se nostamaan tyhjillään oloastetta vähintään hetkellisesti, ja seurauksena voi olla vuokrien nousun hidastuminen tai jopa vuokrien lasku. Jos asuntokauppa ja ostoaikeet pysyvät edelleen matalalla ja vuokra-asuntojen tarjonta kasvaa reippaasti, asuntorakentaminen hiipuu. Aiempaa myönteisemmät talousnäkymät ja -odotukset tukevat kuitenkin asunnon ostoaikomusten käännettä parempaan.

Sijoittajien käyttäytyminen on kiinni paljon muustakin kuin kysynnän määrästä. Rahan hinta ja saatavuus ohjaavat käyttäytymistä, samoin muiden sijoituskohteiden kiinnostavuus. Jos vuokra-asunnoista saatava tuotto pienenee oleellisesti viime vuosien hyvistä lukemista, asuntoja voidaan odottaa tulevan myyntiin, mikä taas näkyy uusien asuntojen rakentamisen hyytymisenä.

Kansalaisten kannalta merkittävä vuokra-asuntojen lisäys on hieno asia. Vuokra-asuntojen määrän kasvu lisää kokonaisasuntotarjontaa, erityisesti niillä kasvavilla alueilla, joilla asunnoista on ollut niukkuutta. Asunto löytyy helpommin ja vuokrien nousupaineet hellittävät kaikissa vuokra-asunnoissa.

EUROCONSTRUCT: Brexit keskiössä, asuinrakentaminen vilkasta

Markku Riihimäki
19.12.2016

82 Euroconstruct-konferenssi järjestettiin Barcelonassa marraskuussa 2016. Konferenssi painottui suuriin makrotalouden muutoksiin Euroopassa ja USA:ssa.

 


EUROCONSTRUCT: Brexit keskiössä, asuinrakentaminen vilkasta
 

Rakentamisen kasvu ylittää BKT:n kasvun vuonna 2016 ja sama jatkuu tulevina vuosina. Rakentamisen kasvaa yli kaksi prosenttia vuonna 2017 ja vetää koko Euroconstruct-alueen taloutta ylöspäin. Suomi on tästä näyttänyt hyvää esimerkkiä. Rakentaminen on elpymässä finanssi- ja eurokriisien jälkeen ja keskimääräinen kasvu on lähivuosina melko hyvää.

Vaikka keskimääräinen kehitys näyttää hyvältä ja terveeltä on rakentamisessa paljon vaihtelua maittain. Kolmasosassa maita (6 kpl, NO, BE, CH, SWE, PL, UK) rakentaminen on yli finanssikriisiä edeltäneen tason. Rakentamisen kriisimaissa (4 kpl, ES, PT, IE, IT) sekä kahdessa muussa maassa (DE, FR) ollaan edelleen selvästi alle vuoden 2008 lukemien, vaikka kasvu on alkanut. Muussa Euroopassa (FI, A, DK, NL,SL, CZ, HU) rakentamisen määrä on melko lähellä vuoden 2008 tasoa. Vuosina 2016-17 rakentaminen kasvaa eniten Irlannissa, Alankomaissa, Norjassa ja Ruotsissa. Rakentaminen supistuu vain Tsekissä ja Isossa-Britaniassa.

Barcelonan Euroconstruct konferenssin keskiössä oli Brexit ja sen vaikutukset talouteen ja rakentamiseen. Brexit ei aiheuttanut välitöntä katastrofia Euroopan talouteen, mutta on laskenut keskipitkän aikavälin odotuksia. Odotuksia laskevat myös muut tekijät kuten Kiinan talouskasvun hidastuminen, Saksan talouskasvun hidastuminen, epävarmuus Yhdysvaltojen suunnasta, Euroopan pankkien tilanne sekä lähitulevaisuudessa todennäköisesti nousevat korot. Brexitin vaikutukset rajoittuvat pitkälti UK:n. EUROCONSTRUCTin ennuste Iso-Britanian BKT kasvuksi vuodelle 2016 on 1,4 prosenttia ja 0,4 prosenttia vuodelle 2017, jota painaa kulutuksen kasvun heikkeneminen ja investointien kääntyminen negatiiviseksi.

Euroopassa talouden elpyminen jatkuu – EUROCONSTRUCT ennustaa BKT:n kasvuksi 1,8 % vuonna 2016 (19 maata). Talouden kasvuennuste on pysynyt kutakuinkin ennallaan edellisestä kesäkuun ennusteesta. Vuoden 2017 talouskasvuodotus Euroconstruct-alueelle on laskenut ja on uudessa ennusteessa 1,4 %. Talouskasvu piristyy jatkossa, mutta malitillisesti. Vuosina 2018-19 BKT: n kasvun arvioidaan olevan 1,6-1,7 % suuruusluokkaa. Taloudellisen katsauksen konferenssissa pitänyt Sabadell-pankin apulaispääekonomisti Sergi Martrat toi esiin että maailmantalouden ennusteet ovat asettuneet aiempaa matalammalle tasolle. Maailmankaupan hitaampi kasvu, tuottavuuskasvun hidastuminen, demografiset tekijät yhdistettynä valtioiden suuriin velkamäärääin pitävät kasvun pienenä. Useat maat ovat kääntyneet poliittisesti sisäänpäin mikä osaltaan hidastaa globalisaatiota ja sitä kautta maailmantalouden kasvua.

Sijoittajien aktiivisuus on tukenut erityisesti uudisrakentamisen elpymistä. Rahamarkkinoilla ollaan eletty uudenlaisessa tilanteessa – helppo rahan saatavuus ja nollakorot. Uuden tilanteen kaikkia vaikutuksia ei kuitenkaan tarkkaan tunneta – miten markkinat siinä toimivat. Vaikka rakentaminen on hyötynyt sijoittaien aktiivisuudesta, voivat sijoittajakäyttäytymisen ja rahamarkkinoiden muutokset aiheuttaa myös riskejä ja olla ennalta-arvaamattomia rakennusalalle.

Muiden kuin asuntojen rakentaminen alkoi toipua vasta vuonna 2016, kun uudisrakentaminen kääntyi kasvuun. Euroconstruct ei odota merkittävää piristymistä vaan kasvu on vuosina 2017-2019 noin 1,4-1,8 %. Kysynnän pitää vaisuna hidas talouskasvu, teollisuustilojen heikko kysyntä ja varovaiset investoinnit. Kiinteistökauppamarkkinat ovat sen sijaan olleet erittäin aktiivisia niin Suomessa, Pohjoismaissa kuin koko Länsi-Euroopassa viime vuosina. Pohjoismaiden kiinteistömarkkinoiden kiinnostavuus saattaa jopa kasvaa Brexitin myötä, kun Lontoon kiinteistömarkkinoiden kiinnostavuus laskee. UK:n ja Lontoon yksityinen kaupallinen sekori on haavoittuvin Brexitin vaikutuksille, koska se on riippuvaisin ulkomaisista ​​investoijista.

Uusien asuntojen rakentamisessa on vahva vaihe. Asuinrakentamisen ennusteita on yleisesti tarkistettu ylöspäin kesäkuusta ja vuoden 2016 kasvuarvio on 3,9%. Uusien asuntojen rakentaminen on antanut vauhtia koko Euroopan rakennusalalla. Espanjan ja Italian asuntotuotanto on alle maiden keskimääräisen, mutta Ranskassa, Saksassa ja jopa UK:ssa aletaan olla jo normaalimäärissä. Tuotanto on lisääntynyt myös pienissä maissa, koska kysyntä on kasvanut ja asuntoja on ollut liian vähän tarjolla, koska tuotanto on ollut pientä viime vuosina. Uudisasuinrakentaminen kärsi eniten finanssikriisin jälkeen, jota syvensi osaltaan muutamassa maassa asuntokuplan totaalinen puhkeaminen. Kasvu jatkuu myös tulevina vuosina, mutta ei yhtä vahvana kuin vuonna 2016.

Myös asuntosijoittajat ovat olleet erittäin aktiivisia. Sijoittajien aktiivisuus näkyy asuinrakentamisessa koko Euroopassa kuten Suomessakin. Asuntosijoittaminen on koettu turvalliseksi ja hyväksi sijoituskohteeksi. Näin suuren sijoittajien aktiivisuuden uskotaan kuitenkin olevan vain tilapäinen trendi ja sijoitusmarkkina tasaantuu. Asunnot ovat jopa rahan turvapankki. Suurissa kaupungeissa kaikki asunnot eivät tule edes käyttöön, kun sijoittajat ostavat asunnon, mutta eivät asu niissä eivätkä vuokraa, vaan asunnot ovat tyhjinä.

EUROCONSTRUCT: Rakentamisen kasvu ylittää BKT kasvun Euroopassa

Markku Riihimäki
17.6.2016

81. EUROCONSTRUCT konferenssi pidettiin Dudlinissa kesäkuun puolivälissä.

EUROCONSTRUCT ennustaa BKT:n kasvuksi 1,9 % vuonna 2016 (19 maata). Talouden kasvuennuste on pysynyt kutakuinkin ennallaan edellisestä joulukuun ennusteesta. Vuosina 2017 ja 2018 BKT: n kasvun arvioidaan olevan samaa suuruusluokkaa. Euroopassa elpyminen jatkuu, mutta elpymisvauhtiin ei ole tulossa merkittävää piristystä. Maailmantalouden kasvu on hidastunut talvella. Vaikka maailman taloudessa on positiivisia merkkejä ja heikomman vaiheen uskotaan jäävän lyhytaikaiseksi, pysyy maailmantalouden tila vaisuna ja yllätykset taitavat painottua heikompaan suuntaan. Huomioitavaa on, että vuosi 2015 oli ensimmäinen kahdeksaan vuoteen, jolloin kaikkien Euroconstruct maiden BKT oli kasvussa. Suomi sai viimeisenä yhdessä Italian kanssa taloutensa kasvuun viime vuonna. Suomi on pääsemässä varmemmin talouskasvuun mukaan, mutta talouden kasvuvauhti pysyy Euroopan alhaisimpina. Parasta talouden kasvu on tällä hetkellä Irlannissa, Puolassa, Ruotsissa ja Slovakiassa.

Euroconstruct konferenssissa pidettiin jälleen korkeatasoisia puheenvuoroja. Taloudellisen katsauksen konferenssissa pitänyt Royal Bank of Scotlandin Euroopan pääekonomisti korosti elpyvässä taloudessa edelleen olevista riskeistä sekä demograafista muutoksista OECD-maissa. Työikäinen väestö on kääntynyt laskuun OECD-maissa ja lievä laskusuunta jatkuu tästä eteenpäin useita vuosia. Väestökehitys näkyy auttamatta heikompana talouskasvuna tulevaisuudessa. Pohjoismaat ovat tästä selkeä poikkeus. Varsinkin Norjassa ja Ruotsissa työikäinen väestö kasvaa pitkälle tulevaisuuteen. Suomessa kehitys on myös positiivinen, mutta pohjoismaiden heikoin. Rakennustuotannon professori Roger Flanagan piti esityksen rakentamisen tulevaisuuden strategioista. Keskeistä on pärjätä yhä kompleksisimmissa rakenushankkeissa.

Rakentaminen kasvaa Euroopassa BKT enemmän tänä ja myös seuraavina vuosina. Rakentaminen vetää siis koko Euroopan taloutta ylöspäin. Suomi on tästä hyvä esimerkki. Suomessa rakentaminen kasvaa taloutta enemmän Irlannin jälkeen toiseksi eniten tänä vuonna. Suurinta rakentamisen kasvu on Irlannissa (+14 %), Puolassa ja Suomessa. Rakentamisen kysyntää tukee kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kasvu, alhaiset korot ja Euroopan komission investointisuunnitelmat. Julkinen talouden rajoitteet, kuten julkisen velan taso, hidastaa julkisia investointeja, vaikka joissakin hyvän rahoitustilanteen maissa on invetointeja jopa pystytty kasvattamaan kuten esimerkiksi Norjassa ja hieman myös Ruotsissa. Euroconstruct-alueen rakentamisen arvo on yli 1 400 miljardia euroa. Rakentamisen osuus BKT:stä on 9,4 % vuonna 2016, mikä on selvästi vähemmän kuin rakentamisen piikissä vuonna 2007, jolloin rakentamisen osuus oli 13 % BKT:sta. Rakentamisen aiemmissa kriisimaissa (Espanja, ja Irlanti) on päästy hyviin kasvulukuihin, mutta rakentamisen taso pysyy vielä pitkään matalalla. Muu Eurooppa on rakentamisessa kutakuinkin 2008 tasolla. Suomi on Euroopan rakentamisen valopilkku erityisesti tänä vuonna Euroconstruct-alueen kolmanneksi kovimmalla kasvulla.

Uusien asuntojen rakentamisessa on hyvää kasvua. Uudisasuinrakentaminen kärsi eniten finanssikriisin jälkeen, jota syvensi osaltaan muutamassa maassa asuntokuplan totaalinen puhkeaminen. Edellä mainitut kotitalouksien hyvä tilanne, alhaiseti korot ja rahoituksen saatavuus tukevat asuinrakentamista. Myös kaupungistuminen jatkuu ja palveluja sekä asuntoja tarvitaan julkisen liikenteen varsille. Useassa Länsi-Euroopan maassa todettiin suurena asuinrakentamiseen vaikuttavana tekijänä valtava maahanmuuttajien määrä kuten Saksassa, Alankomaissa ja Pohjoismaissa. Euroopan maissa on asuntorakentamisen tarvetta, jota maahanmuutto voimistaa. Muuttoliike lisää asuntojen tarvetta jollain aikavälillä niin uudisrakentamisessa kuin asuntokysynnässä vuokrattaessa tai ostettaessa asuntoja.

Viron rakennusala nojaa vahvasti myös vientiin.

Tuomas Laitinen
4.5.2016

Rakentamisen arvo muodostuu kyseiseen maahan rakennetuista ja korjatuista rakennuksista sekä infrastruktuurista. Oman maan rakentamisen teollisuus tuottaa tästä merkittävän osan, varsinkin itse rakentaminen on usein paikallista toimintaa. Toki työvoimaa tulee ulkomailta tai rakentajilla on vientiprojekteja. Rakennusmateriaaliteollisuus on hyvin kansainvälistä toimintaa ja tiettyjä tuotteita tuodaan ja viedään maasta toiseen paljon. Kun vientitoiminta on merkittävää tulee se huomioida rakentamisen resurssien käytössä omaan maahan kohdistuvan rakentamisen lisäksi. Viro ja Baltian maat ovat tästä hyvä esimerkki.

Vuonna 2015 Virossa valmistui 1270 omakotitaloa, mikä on suurin yksittäinen vuosiarvo itsenäisen Viron historiassa. Vertailun vuoksi Suomessa valmistui samaan aikaan noin 7700 omakotitaloa, mikä on puolestaan sodanjälkeisen historiamme heikoimpia vuosia. Väkilukuun suhteutettuna Suomen pientalorakentamisen märää oli siltikin lähes 50 % suurempi kuin Virossa.

Virossa valmistaloteollisuus on jo merkittävä toimiala, joka on kasvanut huomattavasti läpi 2000-luvun. Suurin osa teollisesti valmistetuista valmistaloista lähtee kuitenkin vientiin, eikä niitä juuri jää paikallisesti Viroon. Viime vuoden 1270 valmistuneesta omakotitalosta arviolta vain 50-100 taloa oli paikallista valmistalotuotantoa.

Valmistalojen tuotannon arvo oli vuonna 2015 arviolta hieman yli 300 miljoonaa euroa. Tästä valtaosa, eli reilut 290 miljoonaa euroa, lähti vientiin. Viennin arvo onkin kasvanut merkittävästi, huomattavasti vahvemmin kuin kotimaisen rakentamisen kulutus. Vuonna 2015 viennin arvo oli kaksinkertainen vuoden 2010 tasoon nähden.

Valmistaloviennin merkittävä osuus näkyy erityisesti materiaalivalmistajien pelikentässä. Vaikka markkina onkin verrattain pieni verrattuna Suomeen, tuo valmistalotuotanto siihen merkittävän lisän. Rakennusmateriaalien käyttöön Virossa ei siis vaikuta ainoastaan Viron rakentaminen vaan myös tärkeimpien vientimaiden Norjan, Ruotsin ja Saksan rakentamisen tilanne. Nämä kolme maata vastaavat nykyään reilusta 2/3 valmistalojen viennistä. Osaltaan toimialan kilpailukyvystä kertoo myös se, että Viron valmistaloviennin arvo on kasvanut voimakkaammin kuin pientalorakentaminen sen tärkeimmissä kauppakumppanimaissa.

Viennin arvoa ei lasketa Viron rakentamisen arvoon, vaikka se kuluttaakin samoja resursseja rakennusteollisuuden kanssa. Valmistalotuotanto kilpailee myös samoista työntekijöistä rakennusteollisuuden kanssa, ja se työllistääkin arviolta 4 000 työntekijää.

Vaikka tässä blogikirjoituksessa käsittelenkin ainoastaan Viroa, on tilanne samankaltainen, joskaan ei yhtä merkittävä, myös muissa Baltian maissa. Vuonna 2014 Latvian ja Liettuan yhteenlaskettu valmistaloviennin arvo oli noin 150 miljoonaa euroa.

Ruplako heikko? – Mieluummin paineita devalvaatiolle edelleen

Tuomas Laitinen
20.1.2016

Ruplan vaihtokurssi pysyi koko 2000-luvun enemmän tai vähemmän vakaana euroa ja dollaria vastaan ja vaihtokurssin vaihteluväli oli pieni. Finanssikriisin ja öljyn hinnan hetkellisen heikkenemisen seurauksen rupla putosi hieman alemmalle tasolle vuonna 2008, jonka jälkeen jatkoi jälleen suhteellisen vakaana. Nykyinen ruplan heikentyminen alkoi Venäjän sisäsyntyisistä ongelmista sekä investointien ja Euroopan kysynnän laskusta jo kesällä 2013, eikä heikentymisellä ollut vielä mitään tekemistä öljyn hinnan, Krimin, Ukrainan tai talouspakotteiden kanssa. Krimin miehityksen yhteydessä valuuttakurssi heikentyi äkillisesti – näin jälkeenpäin arvioituna kuitenkin vain äärimmäisen vähän. Kesällä 2014 asetetut talouspakotteet yhdessä vähentyneen öljyn kysynnän kanssa saivat ruplan heikentymään vauhdilla. Marraskuussa 2014 Öljynviejämaiden järjestö OPEC päätti olla rajoittamatta tuotantoaan, mikä vauhditti edelleen öljyn hinnanlaskua. Samanaikaisesti Venäjän keskuspankki päätti ennenaikaisesti lopettaa ruplan tukiostot säästääkseen ulkomaanvaluuttavarantojaan ja antaa ruplan kellua vapaana. Näiden tapahtumien yhteissummana rupla vajosi joulun alla vuonna 2014. Venäjän valtion budjetti tehtiin vielä tuolloin olettamuksella, että se oli tasapainossa öljyn ollessa 100$ barrelilta.

Öljyn hinta jäi alemmalle tasolle vuonna 2015. Öljyn kysynnän väheneminen ja samalla öljyn merkityksen väheneminen, Kiinan heikentynyt talouskasvu, kasvanut öljyn tuotanto sekä poliittiset tekijät saivat öljyn hinnan painumaan uudelleen. Öljyn hinnan historiallisia pohjalukemia onkin saavutettu taas tänään.

Katsoessa edellistä kuvaa voisi kuvitella, että ruplan dollarikurssi olisi tällä hetkellä aliarvostettu. Kurssi hipoo jo kahdeksaakymmentä ja kehitys on varsin lohduton – öljyn hinta on heikentynyt kuitenkin vain saman verran, mitä 2008 finanssikriisissä. Tilanne on nyt selväti toinen, tuolloin öljyn hinnanlaskua pidettiin hetkellisenä ilmiönä kun taas tällä hetkellä varaudutaan pitkään halpojen raaka-aineiden aikakauteen.

Kauppalehden jutussa 19.1.2016 ”Öljyn hinnanromahdus kurittaa Venäjää” argumentoitiin mielestäni hyvin ruplan olevan pikemminkin devalvaatiopaineiden alla kuin vahvistumaan päin. Olen samaa mieltä. Loppuvuoden 2015 öljyn hinnan lasku on heikentänyt ruplaa, mutta ei ehkä riittävästi.

Alla olevassa kuvassa olen esittänyt sinisellä käyrällä valuuttakurssin ja öljynhinnan välistä suhdetta, jotta valtion joulukuussa valmistama 3 % BKT:sta alijäämäinen budjetti toteutuisi. Ruplan heikentyminen ”tukee” valtion taloutta ja sen ruplapohjaista budjettia. Kun dollarimääräisen öljykaupan tulot laskevat, ruplamääräiset tulot pysyvät paremmin tasollaan, kun rupla heikkenee. 

Venäjän valtion talous on äärimmäisen hankalassa tilanteessa ja budjettia leikattiin viime viikolla jo toistamiseen. Ruplan vaihtokurssi dollaria vastaan tulisi öljyn hinnan säilyessä nykyisellä tasolla olla noin 100, jotta Putinin määräämään 3% budjettialijäämään päästäisiin. Devalvaatiopaine kasvaa eksponentiaalisesti jokaista heikentynyttä öljynhintadollaria kohti. Ei siis ole ihme, että viime viikolla finanssiministeriöltä kävikin käsky leikata budjettia 10 %. Lisäksi valtion saamat verotulot öljystä ovat progressiivisia ja heikkenevät vahvasti öljyn hinnan käydessä alemmaksi.

Tavalliselle kuluttajalle merkitys on valtava – onko asuntolainalyhennys tässä kuussa 80 000 vai 100 000 ruplaa. Ruplan devalvoituessa myös inflaatio tulee kiristymään entisestään, vaikka sen kovin kasvu olikin jo hellittänyt.

Rakentaminen talouskasvun veturina vuonna 2016

Pekka Pajakkala
11.1.2016

Viime maaliskuussa (27.3.2015) kirjoittamani blogi Rakentaminen vetää BKT:n plussalle 2014 odottaa edelleen lopullista tietoa. Tilannehan tuolloin oli se, että uudistalonrakentamisen tilastot olivat tilastouudistuksen takia rajusti alipeittoiset ja tilastointi oli pysäytetty. Kun monet muut rakentamisen indikaattorit olivat niihin nähden myönteisiä, oli mielestäni syytä tuoda esille rakentamisen todellista ei-niin-synkkää tilannetta ja merkitystä talouteen.

Tilastokeskus oli tuolloin uutisoinut vuoden 2014 BKT:n jääneen 0,1 prosenttia miinukselle. Vaikka rakentaminenkin oli Foreconinkin ennusteiden mukaan miinuksella vuonna 2014, rakentamisen määrä olisi pitänyt olla muutama sata miljoonaa virallisia lukuja suurempi, mikä olisi taas riittänyt nostamaan BKT:n plussalle.

Seuraava tarkistus heinäkuussa 2015 antoi vuoden 2014 BKT:lle lukeman -0,4 %. Syynä miinuksen kasvuun oli mm. se, että vuoden 2013 BKT oli kehittynyt aiemmin ennakoitua myönteisemmin eli vertailupohja oli noussut ja vuoden 2014 miinus siten kasvanut. Vuoden 2014 kone- ja laiteinvestointeihin oli tullut lisää 700 milj. euroa, mutta rakentamiseen ei lisäystä ollut juuri ilmestynyt. Foreconin käsityksen mukaan vuoden 2014 talonrakennustilastoista puuttuu edelleenkin monia, merkittäviä hankkeita, mm. Länsimetron Espoon asemiin liittyviä rakennuksia sekä S-ryhmän jättivarastoja Sipoossa. Hankkeiden arvo on merkittävä. Ne huomioiden rakentamisen miinus 2014 on 0,1 % eikä tämän hetken tilastotiedon mukainen -3,7 %. BKT nousu plussalle tarvitsee n. 800 miljoonaa euroa, mihin tuo rakentamisenkin ero riittäisi, mutta aina tulee myös muita tarkistuksia suuntaan ja toiseen. Tilastokeskus julkistaa uuden tiedon vuoden 2014 BKT:sta nyt tammikuun 2016 lopulla. Odotan mielenkiinnolla.

Jätän vuoden 2015 vähälle tarkastelulle. Rakentaminen on edelleen hieman miinuksella (Foreconin ennuste -0,2 %). Tutkimuslaitosten uusimmat arviot BKT:n kehityksestä vuonna 2015 vaihtelevat nollan molemmin puolin. Vaikka vuoden 2015 tilastoista niin ikään puuttuu talonrakentamisen kohteita, muutoksen suuruusluokka on oikea, joten yhtä mielenkiintoista spekulointia kuin vuoden 2014 osalta, ei ole nyt tulossa BKT:n ja rakentamisen näkökulmasta.

Vuosi 2016 taas on hyvinkin mielenkiintoinen. Rakentaminen on viime vuoden jälkipuoliskolla ollut pirteä poikkeus pääosin laskusuunnassa olevien toimialojen joukossa. Myönteistä kehitystä on näkynyt mm. alan luottamusindikaattorissa, liikevaihtoindeksissä ja palkkasummakehityksessä. Miten ihmeessä näin on voinut käydä, kun talousennusteita on reivattu alaspäin jatkuvasti? Rakentamisen kasvun tärkeimpinä ajureina ovat nyt:

  • rahan saatavuus ja matalat korot, saatavuudessa on kuitenkin alueellisesti suuret erot ja pankkien vakuusvaatimukset ovat kasvamassa
  • infrahankkeiden valmistumisen myötä käynnistyvä talonrakentaminen
  • suurten, monivuotisten rakennushankkeiden käynnistyminen ja aktiivinen tuotantovaihe
  • kaupungistumisen myötä syntynyt asuntojen tarve
  • asuntorahastojen ja kiinteistösijoittajien aktiivisuus sekä
  • peruskorjausikään tulevan rakennuskannan määrän kasvu

 

Kaikki em. tekijät merkitsevät rakentamisen kasvun painottumista alkaneena vuonna suurimpiin kasvukeskuksiin, erityisesti pääkaupunkiseudun ja Tampereen alueen uudistalonrakentamiseen. Pääkaupunkiseudulla tilanne on näkynyt mm. tarjoushintojen nousuna ja työvoimakapeikkoina, vaikka niin rakennus- kuin yleensäkin kustannusten nousu on nollatasolla tai miinuksella.

Alkaneen vuoden rakentamiskasvu on jo melko pitkälle putkessa, kun suuret hankkeet on käynnistetty. Foreconin ennuste alkaneen vuoden kasvulle on 3-4 % ja toimitilapuolella sekä pääkaupunkiseudulla kasvulukemat vielä tuplaantuvat. Kun pääkaupunkiseudun osuus rakentamisesta on hyvin suuri, voi luvuista päätellä tai laskea, että valtaosassa Suomea kasvu on edelleen pieni tai miinuksella.

Rakentamisen kasvu on alkaneena vuonna maltillisiin talouskasvuennusteisiin nähden varsin ripeää. Tämän takia voidaankin todeta rakentamisen vetävän taloutta tänä vuonna. Kun talouskasvu on jäämässä hitaaksi lähivuosina, ei rakentamisenkaan kysyntä pysty jatkumaan yhtä voimakkaana alkaneen vuoden jälkeen, ellei uusia ratkaisuja ja päätöksiä talouskasvun vauhdittamiseen löydy. Ne ovat hyvin tärkeitä rakentamisenkin kannalta.

EUROCONSTRUCT: Rakentamisen kasvu jatkuu ja kasvu vahvistuu ensi vuonna

Markku Riihimäki
10.12.2015

80. EUROCONSTRUCT konferenssi pidettiin Budapestissa joulukuun ensimmäisellä viikolla.

EUROCONSTRUCT ennustaa BKT: n kasvuksi 1,9 % vuonna 2015 (19 maata). Talouden kasvuennuste on hivenen vahvistunut kesästä (edellinen ennuste). Vuonna 2016 ja 2017 BKT: n kasvun arvioidaan olevan 2 prosenttia. Vuoden 2017 talousennuste on myös hivenen vahvistunut Euroconstruct-alueella. Tälle vuodelle mikään maa ei ennakoinut BKT:n supistumista, kun vuonna 2014 Italiassa ja Suomessa BKT supistui. BKT:n kasvuodotus Euroconstruct-alueella tälle vuodelle on selvästi heikoin Suomessa. Jatkossa Suomi pääsee paremmin kasvuun, mutta talouden kasvuvauhti pysyy Euroopan alhaisimpina. Yli kolmen prosentin talouskasvua saavutettaneen tänä vuonna 7 maassa. Parasta kasvu on tällä hetkellä Irlannissa, Tsekissä, Puolassa ja Ruotsissa.

Taloudellisen katsauksen konferenssissa piti entinen Euroopan keskuspankin johtokunnan jäsen ja taloustieteilijä Jürgen Stark. Euro-alue on jäänyt pahasti jälkeen talouskehityksestä verrattuna USA:han. Ero on suurentunut merkittävästi finanssikriisin jälkeen. Yksi selittävä tekijä on työn tuottavuuden heikko kehitys Euroopan maissa. Stark korosti, että kriisi Euro-alueella ei ole vielä ohi. Useat maat eivät ole käyttäneet hyväksi EKP:n tukitoimien mahdollistamaa aikaa, vaan ovat lykänneet uudistuksia. Määrällinen elvytys on saanut aikaa maltillista talouskasvua ja vahvistanut elpymistä. Seuraavaksi tavoitteena on saada taloudessa hyppy eli nopeampaa kasvua.

Rakentaminen kääntyi kasvuun Euroconstruct-alueella jo vuonna 2014. Tänä vuonna kasvu jatkuu ja kasvu hieman vahvistuu ensi vuonna. Suurinta kasvu on Irlannissa (+ 10,6 %), Slovakiassa (+ 10,3 %), Tsekkissä (+ 7,4 %) ja Alankomaissa (+ 6%). Rakentaminen supistuu tänä vuonna Ranskassa, Suomessa ja Sveitsissä. Ensi vuosi on hyvä rakentamisen kasvun vuosi koko Euroopassa, myös Suomessa. Euroconstruct-alueen rakentamisen arvo on lähes 1 400 miljardia.

Rakentamisen aiemmissa kriisimaissa (Espanja, Portugali ja Irlanti) on päästy hyviin kasvulukuihin, mutta rakentamisen taso pysyy vielä pitkään matalalla. Muu Eurooppa on rakentamisessa kutakuinkin 2008 tasolla. Uudisasuinrakentaminen on myös virkoamassa. Muutamissa maissa on odotettavissa kovaa kasvua, kuten Irlannissa, Alankomaissa ja Ruotsissa. Suomi on valopilkku muun kuin asuntojen uudisrakentamisessa Euroconstruct-alueen kovimmalla kasvulla ensi vuonna.

Useassa Länsi-Euroopan maassa todettiin suurena vaikuttavana tekijänä asuntorakentamisessa valtava maahanmuuttajien määrä kuten Saksassa, Alankomaissa ja Pohjoismaissa. Muuttoliike vaikuttaa asumiseen ja lisää asuntojen tarvetta jollain aikavälillä niin uudisrakentamisessa kuin asuntokysynnässä vuokrattaessa tai ostettaessa asuntoja.

Kaupungistumisen uusi aalto on lisännyt asuntotuotantoa Ruotsissa ja Saksassa – miten käy Suomessa?

Markku Riihimäki
24.9.2015

Suomea, Ruotsia ja Saksaa on totuttu pitämään asuntotuotannon osalta kovin erilaisina maina, mutta nykyään löytyy yllättävän paljon samankaltaisia ilmiöitä. Ruotsissa ja Saksassa asunnoista on ollut pulaa ja hinnat ovat yleisesti nousseet. Taustalla on osaltaan rakennusmaan hinnan nousu ja riittämätön kaavoitus sekä väestön kasvu keskuksissa. Ongelmat kuulostavat tutulta suomalaisestakin keskustelusta.

Euroconstructin tietojen mukaan Pohjoismaissa asuntokunnat ovat muuta Eurooppaa pienempiä ja asuntoja on suhteellisesti enemmän. Asuntokanta on Ruotsissa väkimäärään ja kotitalouksiin nähden ko. maista suurin. Suomi ei ole enää kovin kaukana Ruotsin asuntokannasta, väkilukuun suhteutettuna. Saksan asuntokanta on suhteellisesti Pohjoismaita pienempi, mutta kuitenkin kohtuullisen hyvällä tasolla.

Ruotsin suurta asuntokantaa selittävät historialliset syyt, sotatuhojen välttäminen ja voimakas asuntotuotanto 1970-luvulla sekä kaupungistuminen, joka alkoi ruotsissa selvästi aikaisemmin kuin meillä. Ruotsissa asuntorakentamisen määrä on ollut pitkään miltei samalla tasolla kuin Suomessa, vaikka naapurimaan väkiluku on lähes kaksinkertainen ja väkiluku on kasvanut selvästi. Nyt Ruotsi on ottamassa aiheellisesti eroa Suomeen ja asuntorakentaminen on reippaassa kasvussa. Suomessa taas asuntotuotanto on ollut hyvällä tasolla 2000-luvulla ja tuotanto on ollut viimeisimmän tarvelaskelman tasolla.

Saksassa koettiin vahva asuntorakentamisen vaihe Saksojen yhdistymisen jälkeen. Asuntotuotanto oli jopa puoli miljoonaa asuntoa vuodessa, kun tällä hetkellä ollaan noin puolessa tuosta määrästä. Samaan aikaan myös purettiin paljon vanhoja asuntoja Itä-Saksan puolelta, kun tehdaspaikkakunnat näivettyivät tai kuolivat, oli vanhaa asuntokantaa purettava. Asuntokannan kasvu ja väestön väheneminen laski kuitenkin tuotannon selvästi alemmas 2000-luvun puolivälissä. Sen jälkeen asuntotuotanto on kasvanut tasaisesti ja kasvu on kiihtymässä.

Yksin asuntojen tarve ei selitä Saksan ja Ruotsin alhaisia asuntorakentamisen määriä 2000-luvulla. Saksassa ja Ruotsissa on ollut vuokrasääntelyä, jota on nyt jouduttu hieman jopa höllentämään, että on saatu asuntotuotantoa liikkeelle. Ruotsissa vuokrasäännöstely oli niin tiukkaa, että vuokra-asuntoja ei enää kannattanut rakentaa ja tuotanto tippui alas. Nyt uudet vuokra-asunnot saa vapaille vuokramarkkinoille 15 vuodeksi ja tuotanto on lähtenyt voimakkaaseen kasvuun.

Kaupungistumisen voimistuminen kaikissa maissa on näkynyt asuntotuotannossa viimeisen viiden vuoden aikana. Kaupungistumista ja sitä kautta kaupunkien asuntotuotantoa kasvattaa myös yhteiskunnan muut tekijät – ikääntyminen, energian hinta, rakentamisen määräykset, maahanmuuton suuntautuminen kaupunkeihin tai vaikka julkinen liikenne. 

Onko korjausrakentamisen kasvu poikkeuksellisen nopeaa Suomessa?

Pekka Pajakkala
22.6.2015

Rakennusten korjausrakentamiseen käytetty rahamäärä ylitti uudisrakentamisen rahamäärän vuonna 2013. Viime vuonna ero suureni, kun uudisrakentaminen väheni ja korjausrakentaminen kasvoi mm. asuintaloyhtiöille myönnettyjen avustusten ansiosta. Korjausrakentamisen kehitys on ollut pitkään vakaata, jota suhdanteet eivät juuri heiluta. Uudisrakentamisen nousut ja sukellukset ovat olleet siihen verrattuna valtavia.

Korjausrakentamisen määrän ja roolin kasvusta on viime viikkoina ollut runsaasti uutisointia.
On väläytelty, että korjaajista tulee pulaa, puhutaan korjaamisen alkavasta kultakaudesta ja putkiremonttien huikeasta busineksesta. Esille on noussut myös, että kaikkia rakennuksia ei tullakaan korjaamaan. Käyttäjiä, ostajia tai vuokralaisia ei riitäkään kaikille tiloille kaikilla alueilla.

Korjausrakentamisen kasvuvauhti on vastoin yleistä luuloa pienemässä jatkossa. Matalalta tasolta startanneiden putkiremonttien 8-10 prosentin kasvun vuodet ovat takana, mutta kasvua riittää vielä reilun 10 vuoden ajan.

Kansainvälisessä tarkastelussa Suomen korjausrakentamisen kasvu on ollut poikkeuksellista. Syynä on monia muita maita myöhäisempi teollistuminen, kaupungistuminen ja vaurastuminen ja sitä kautta kansainvälisesti katsoen nuori rakennuskanta. Monissa muissa maissa korjattavaa on ollut aina ja se on ollut tärkeä osa rakentamista. Useimmissa läntisen Euroopan maissa korjaamisen käytetty rahamäärä on pitkään ylittänyt uudisrakentamisen vastaavan, esimerkkeinä vaikka Ruotsi, Tanska ja Saksa.

Vuodesta 1990 korjaamisen kasvu on ollut Euroopassa nopeinta Suomen ohella Belgiassa, Norjassa ja Puolassa. Korjausrakentaminen näissä maissa on kaksinkertaistunut, kun koko Euroopassa kasvua on ollut 25 prosenttia. Näissä nopean kasvun maissa korjaamisen kasvu on ollut nopeampaa kuin BKT:n eli korjausrakentamisen määrä suhteessa bruttokansantuotteeseen on noussut. Suomessa osuus on nykyisin tasolla 6 prosenttia, kun Euroopan taso on reilu 4 prosenttia.

Onko meillä varaa ja resursseja vastata yhä kasvaviin korjaustarpeisiin?

Korjaamisen BKT-osuudessa Suomi on Saksan kanssa Euroopan huipputasolla eikä korjaamisen keskimääräinen kasvu voi jatkossa pitkään ylittää BKT:n kasvua. Korjaamisen suurten prosenttikasvujen vuodet ovat tarkastelun mukaan onneksi jo takana ja jatkossa korjaamisen kasvu alkaa eriytyä enemmän eri talotyypeillä, alueilla ja toimenpiteillä.  Vaikka korjausrakentamisen volyymi siis kasvaa edelleen, on  kasvuvauhti hidastumaan päin ja korjaamiseen riittää resursseja.

Pekka Pajakkala, johtava neuvonantaja
Forecon Oy

Sivut