Blogi

Suomi rakentaa eniten asuntoja Euroopassa – tarua vai totta

Pekka Pajakkala
24.10.2017

Blogi tarkastelee Suomen tämän hetkistä asuntorakentamisen määrää kansainvälisessä valossa

Asuntoja, erityisesti kerrostaloja rakennetaan nyt ennätysvauhdilla paitsi Suomessa ja pohjoismaissa, myös joissakin muissa Euroopan maissa. Sopiva mittari kansainväliseen vertailuun on uusien asuntojen määrä per 1000 asukasta vuodessa. Kun asuntojen tarve pidemmällä aikavälillä, ns. normaalitaso Suomessa, on tasolla 30 000 asuntoa vuodessa, tarkoittaa se n. 5,5 kappaletta per 1000 asukasta, joista kerros- ja rivitalotaloasuntoja n. 4 kpl/1000 asukasta. Tänä vuonna uusia asuntoja aloitetaan kaikkiaan yli 40 000 kpl ja kerros- ja rivitaloasuntoja noin 35 000 kpl, mikä tarkoittaa kaikkiaan 7,6 asuntoa, joista kerros- ja rivitalotaloasuntoja 6,5 kpl per 1000 asukasta. Asuntorakentaminen on näin ollen lähes 1,4 -kertaista, kerros- ja rivitalorakentaminen 1,6 ja pelkkä kerrostalorakentaminen 2,1 kertaista normaaliin verrattuna.

Pohjoismaissa asuntorakentaminen on hyvin korkealla myös Ruotsissa ja Norjassa. Tanskassa asuntorakentaminen kasvaa pitkään jatkuneelta matalalta tasolta, mutta huippuluvuissa ei olla. Äskeisillä mittareilla Ruotsin tämän hetkiset huippulukemat ovat koko asuntorakentamisessa 7,4 ja kerrostalorakentamisessa 6,9 ja Norjassa 7,2 ja 4,6.  Pohjoismaat ovatkin Euroopan kärjessä uusien asuntojen rakentamisaktiivisuudessa. Kaikkia asuntoja koskien seuraavaksi korkeimmat luvut löytyvät Sveitsistä (6,4), Ranskasta (6,2) ja Itävallasta (5,9). Muut maat rakentavat vuosittain alle 5 asuntoa per 1000 asukasta. Koko Euroopan luku on 2,8.  

Yksi tärkeä tekijä asuntojen tarpeessa on väkiluvun kasvu. Siinä Suomi on reippaasti perässä Ruotsia, Norjaa ja Tanskaa, mutta kaikki pohjoismaat ovat edellä muuta Eurooppaa. Vuodesta 2000 vuoteen 2016 kasvu Ruotsissa on ollut 53 000 asukasta vuodessa ja sekä Norjassa että Tanskassa 35 000. Suomessa vuosittainen kasvu on ollut 19 000 asukasta. Suomi on kuitenkin jäljessä kaupungistumisessa ja vielä vuokra-asumisen yleisyydessä. Viime mainittu näkyy nyt sijoittajien vahvana roolina uudisasuntomarkkinoilla aiemmin saatujen hyvien tuottojen myötä.
Uusien asuntojen tarpeeksi on määritetty Suomessa em. 30 000 asuntoa/a ja Norjassa 32 500. Norja pienensi juuri tarvettaan 37 000:sta väkiluvun kasvun hidastumisen takia. Ruotsissa lähivuosien tarpeeksi on laskettu 81 000 asuntoa vuodessa ja aloitusmäärä tänä vuonna reilut 70 000 asuntoa. Tilanne on se, että Ruotsi rakentaa alle laskennallisen tarpeen, mutta Suomi ja Norja rakentavat reippaasti sen yli.

Tehdäänkö rakennukset betonista, puusta vai teräksestä

Pekka Pajakkala
12.10.2017

Puisten asuinkerrostalojen määrä, markkinaosuus ja sen tavoitteet sekä mahdollisimman korkean puukerrostalon rakentaminen ovat olleet viime vuosina runsaasti esillä. Puukerrostalojen keskeiset luvut ovat markkinaosuuden osalta Suomessa 2016 tasolla 5 % (m³), markkinaosuustavoite Metsäalan strategisessa ohjelmassa on 10 %. Korkein puukerrostalo on tehty tiettävästi Bergenissä Norjassa, 14 kerrosta ja 80 metriä. Lontooseen on kuitenkin suunnitteilla 80-kerroksinen, 300 metriä korkea puukerrostalo.

Puun roolia ja ilmiöitä toimitilarakentamisessa on käsitelty vähemmän. Puun ja myös muiden materiaalien roolia on mahdollista tarkastella tilastoista saatavien lähtötietojen perusteella sekä rungoissa että julkisivupinnoissa.

Koko uudisrakentamisessa (asunnot ja muut kuin asunnot) betoni on rungoissa selvä markkinajohtaja, markkinaosuus on noin 50 prosenttia. Puu on kakkonen noin 30 prosentin osuudella ja teräsrungot kolmonen n. 15 prosentilla. Pääasiallisena julkisivumateriaalina puu on ykkönen noin 40 prosentilla ja kakkonen on metalli noin 20 prosentilla. Noin 10 prosentissa ovat betoni-, tiili- ja rapatut julkisivut. Rappauksen osuus on tuplaantunut 2000-luvulla. Runkomateriaalien jakaumat eri talotyypeissä vuonna 2016 on esitetty oheisessa kuvassa.

Betonirunko, valtaosin betonielementeistä tehty, on markkinajohtaja uusissa toimitilarakennuksissa.  Betonilla on monissa rakennustyypeissä 60–70 prosentin osuus. Puurunko on pääasiallinen runkorakenne pientaloissa, mutta sillä on myös näkyvä rooli julkisissa rakennuksissa, erityisesti hoitoalan rakennuksissa. Teräsrunko on yleisin teollisuus- ja varastorakennuksissa reilun 40 prosentin osuudella.

Niin kuin runkorakenteissa, myös julkisivuissa suurin puun osuus on pientalorakentamisessa. Uusien toimitilarakennusten pääasiallisena julkisivupintana on metallilevy, yleisimmin profiloitu teräsohutlevy elementtinä, kasettina tai levyinä.

Uusien liike- ja toimistorakennusten julkisivuissa metallijulkisivuja on selkeästi eniten, noin 40 prosenttia (m²). Toiseksi eniten rakennetaan betonijulkisivuja ja kolmannelle sijalle ovat nousseet rapatut julkisivut. Tiili- ja puujulkisivujen osuus on 5 prosentin luokkaa. Lasijulkisivuja tehdään vaihtelevasti, parhaimpina vuosina n. 10 prosenttia.

Muutokset tietyn rakennustyypin, esimerkiksi toimistorakennusten, runko- ja/tai julkisivumateriaalien markkinaosuuksissa tapahtuvat yleensä hitaasti. Koko uudistalonrakentamisessa markkinajohtaja muuttuu herkemmin – Esimerkki viime vuosilta löytyy siitä, että kun omakotitalojen rakentamismäärä puolittui ja kerrostalojen tuplaantui, merkitsi se betonin siirtymistä markkinajohtajaksi runkomateriaaleissa. Puu oli markkinajohtaja vielä 2000-luvun puolivälissä. Julkisivupuolella puulla on vankka asema. Taustalta löytyy seikka, että lähes kaikkien ns. pienten rakennusten julkisivut ovat puuta. Rakennusten tilavuus on pieni, mutta julkisivupintaa on paljon. Rakentamisen ja rakennuksen käytön ajan elinkaaritarkastelut, -vaikutukset ja -kustannukset ovat jatkossa rakennuttajille aiempaa tärkeämpiä tekijöitä materiaalien valinnassa.  Eri materiaalit tekevät tutkimuksia ja pyrkivät tuomaan esille omia vahvuuksiaan. Tyypillistä on ollut vain oman materiaalin, esimerkiksi betoni tai puun käytön edistäminen rakennuksessa, mutta jatkossa nähtäneen hybridirakennuksia eli käytetään materiaaleja niille parhaiten soveltuvissa rakenteissa ja rakennusosissa.

Valtion raha väylien kehittämiseen kääntyy kasvuun

Markku Riihimäki
14.9.2017

Valtion rahoitus väylien kehittämiseen on ollut lievästi laskeva vuoden 2013 jälkeen. Varsinkin rahamäärä uusiin väyläinvestointeihin on laskenut. Aiemmin toteutetut PPP-hankkeet ovat vieneet väylien kehittämisrahasta entistä suuremman osan. Osuus oli 2010-luvun alussa noin 10 %, mutta on tänä ja ensi vuonna yli 20 %. Myös metron valtion osuudella on merkittävä vaikutus näinä vuosina. Kehittämisrahat eivät kerro suoraan infrarakentamisen määrän muutoksista, koska valtio voi tulouttaa rahaa eri hankkeisiin eri tavoin, esim. tekemisen mukaan tai kunnille jälkikäteen. Lisäksi hankkeissa voi olla muuta rahoitusta.

Hallitus esitti syksyn budjettiriihessä muutamien uusien infrahankkeiden käynnistämistä. Hankkeita ovat Kokkolan ja Vuosaaren meriväylien perusparantaminen, Hailuodon silta sekä Kehä I:n kehittämisen kokonaisuuteen liittyvä Laajalahden kohta ja Länsimetron jatkeen liityntäjärjestelyt. Vielä ei ole tarkkaa arviota kuinka paljon rahasta käytetään ensi vuonna, mutta hankkeet tulevat kasvattamaan valtion kokonaisrahoitusta väylien kehittämiseen kymmenisen prosenttia.

Valtion rahoitus perusväylänpitoon kasvaa reippaasti kuluvana vuonna korjausvelkarahojen ansiosta. Myös ensi vuonna on paljon korjausvelkarahaa, hieman tätä vuotta enemmän. Vuonna 2019 sitä on jäljellä selvästi vähemmän ja on riski, että perusväylänpito putoaa vuonna 2019 aiemmalle tasolleen. Budjettiriihessä esitettiin perusväylänpitoon 1,4 mrd euroa, joka vastaa aiempia arvioita perusväylänpidosta ja korjausvelkarahoituksesta.

Tämä hallitus tullee tekemään vielä joitakin uusia infrahankepäätöksiä. Vuoden 2019 budjettiraamissa on hieman tilaa uusille hankkeille. Uusia hankkeita on kyllä tarjolla niin liikenneministeriössä kuin maakuntien ja kauppakamarien listoilla. Vuonna 2019 aloittava uusi hallitus tehnee kuitenkin heti kauden aluksi päätökset seuraavien vuosien merkittävimmistä uusista hankkeista/hankekokonaisuuksista. Mielenkiintoista nähdä tuleeko Suomeenkin pitempikestoisia infraohjelmia, muiden pohjoismaiden tapaan.

Talouskasvulla on suuri vaikutus infran rahoitukseen. Valtiontalouden tilanne parani selvästi vuonna 2016. Budjetit tulevat olemaan alijäämäisiä vuosikymmenen loppuun asti, joten valtion velkaantuminen jatkuu. Velkaantumisen vauhti kuitenkin hidastuu, mikä helpottaa myös infran rahoitusta ja tuo liikkumatilaa uusille hankkeille. Samankaltainen näkymä on koko Euroopassa. Infrarakentaminen on vauhdittumassa ja siirtymässä rakentamisen veturiksi pariksi seuraavaksi vuodeksi.

Valtion osuus infrarakentamisen rahoituksesta on merkittävä, mutta kuitenkin vain noin neljännes kokonaismarkkinoista. Kunnat ovat Suomessa muita pohjoismaita merkittävämpi infrarahoittaja. Valtion ohjausvaikutus on vielä rahoitusta suurempi. Valtion rahoitus voi olla oleellinen hankkeen käynnistymiselle tai infrahankkeilla edistetään muuta rakentamista, kuten viime aikoina rahoitusta saaneilla raitiotiehankkeilla. Kuntien yhteishankkeissa valtion rahoituksen edellytyksenä oleva kaavoituksen lisäämisvaatimus luo edellytyksiä asunto- ja toimitilainvestoinneille.

 

Asuntoja tulee, mutta mitä tapahtuu toimitilojen rakennusmarkkinoilla Euroopassa ja Suomessa

Pekka Pajakkala
1.9.2017

Uusien asuntojen rakentaminen on viime vuosina vauhdittunut reippaasti Euroopassa ja kasvu jatkuu vielä ensi ja seuraavanakin vuonna. Asuinrakentamisen kasvu on ollut 7–8 prosentin vauhdissa viime ja tänä vuonna, mutta hiljenee 3–4 prosenttiin 2018 ja 2–3 prosenttiin 2019. Asuntorakentaminen ei kuitenkaan ole kappalemääräisesti mitattuna ennätystasolla. Eniten uusia asuntoja per 1 000 asukasta rakennetaan nyt pohjoismaissa – Norjassa, Ruotsissa ja Suomessa rakennetaan n. 7 asuntoa per 1 000 asukasta, mikä on 2,5-kertainen määrä Euroopan keskiarvoon verrattuna (2,8 as. per 1 000 asukasta). Hyvä kasvu on osin rekyyliä matalalle tasolle, jolle sukellettiin finanssi- ja eurokriisin jälkeen. Uusien asuntojen rakentaminen on toiminut rakentamisen kasvun veturina Euroopassa, kun taas Suomessa sekä asuin- että toimitilarakentaminen ovat samassa hyvässä kasvuvauhdissa.

Euroopassa toimitila- ja infrarakentaminen kasvavat myös, mutta selvästi hitaammin kuin asuinrakentaminen. Vauhti näiden uudisrakentamisessa on 2–3 prosentin luokkaa. Toimitilarakentamisen eri sektoreiden kasvuvauhdeissa löytyy eroja. Terveydenhuollon rakentamisessa kasvu on suurinta ja opetusrakennuksissa hitainta. Kehityksen takana ovat samat demografiset kehitysilmiöt niin Euroopassa kuin Suomessa.
Liikerakentaminen ja toimistorakentaminen ovat toimitilarakentamisen kasvun keskikastia parin prosentin kasvulukemilla. Toimistorakentamisessa on valtavia maakohtaisia eroja tänä ja ensi vuonna. Irlanti on lähtenyt pohjamudista ja tuplannut toimistorakentamisen määrän parina viime vuonna. Ensi vuodelle ennakoidaan paluuta arkeen, kymmenien prosenttien miinusta. Suomessa toimistorakentamisen kasvu on juuri nyt eurooppalaisittainkin kovaa, kasvua 60 %, mutta ensi vuonna miinuksella. UK:ssa hyvät kaksinumeroiset kasvuvuodet ovat takana ja Brexitin myötä miinusvuodet edessä. Norja, Ruotsi ja Espanja rakentavat myös paljon toimistoja. Sijoituskohteita hakeva pääoma ja kiinteistösijoittajien aktiivisuus löytyvät toimitilainvestointienkin taustalta, vaikka asunnoista saadut paremmat tuotot ovat painottaneet sijoituksia asuntopuolelle. Asuntopuolen tuottoja nostaa asuntojen hintojen reipas kasvu toimistotiloihin verrattuna. Toimistotilojen rakentamista jarruttavat myös matalat käyttöasteet, vaikka tyhjien tilojen määrä on vähentynyt Euroopassa 8 prosentin tasolle.

Liikerakentamisen puolella mennään tänä vuonna nollakasvulinjalla, mutta ensi vuonna kasvua on 5 prosenttia. Suomi on ensi vuoden kasvulukemissa Euroopan huippua yli 40 prosentin vauhdillaan. Meillä on tekeillä useita jättihankkeita. Nopeita kasvajia ovat myös Irlanti ja Norja. Liikerakentaminen on kasvussa lähes kaikissa Euroopan maissa. Taustalla on talouden ja kulutuksen muutaman vuoden jatkunut kasvu, yritysten tulosten paraneminen sekä kevyet, elvyttävät rahamarkkinat, mikä näkyy liikerakentamisessa muita toimitiloja nopeammin.

Teollisuusrakentaminen on ollut hitaassa kasvussa niin Euroopassa kuin Suomessa, kun teollisuuden investoinnit ovat olleet vaisuja. Tänä ja parina lähivuonna kasvun ennakoidaan vauhdittuvan 2–2,5 prosentin tasolle. Kasvu on ollut vauhdikasta vain Hollannissa, Irlannissa ja Unkarissa ja Unkari on ainoa maa, jossa ennakoidaan kaksinumeroista kasvua lähivuosina. Itä-Euroopassa kasvu on nopeampaa kuin Länsi-Euroopassa kuvaten valmistavan teollisuuden siirtymistä halvemman kustannustason maihin.

Euroopassa rakentamisen kasvuvauhti alkaa hieman hidastua, mutta miinukselle ei ennakoida mentävän. Asuntorakentamisen rooli veturina häviää ja pienenee toimitilarakentamisen kasvuvauhdin tasolle. Infrarakentaminen on vauhdittumassa ja siirtymässä rakentamisen veturiksi parina seuraavana vuonna.

Kerrostalorakentamisen buumi jatkuu – vai jatkuuko sittenkään

Pekka Pajakkala
5.4.2017

Kerrostalorakentamisen kasvuvauhdin jatkuminen yllätti viime vuonna ja nyt näyttää, että kasvu on jatkumassa myös alkaneena vuonna. Raju kasvu alkoi pääkaupunkiseudulla ja Tampereella vuonna 2015, mutta viime vuonna uusien hankkeiden aloitusmäärä kasvoivat selvästi enemmän pääkaupunkiseudun ulkopuolella.

Rakentamisen tärkeimpänä vauhdittajana oli aluksi mielenkiinto uusien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakentamiseen. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen muita kiinteistösijoituksia paremmat tuotot jo vuosien ajan ovat siirtäneet kiinteistösijoitusten painopistettä voimakkaasti asuntopuolelle, kun toimitilapuolella ovat ongelmina olleet taloustilanteen seurauksena tyhjien tilojen määrän kasvu ja vuokrien lasku.

Kuluttajapuolella ihmetystä on herättänyt kuluttajien luottamuksen voimakas kasvu, mutta samanaikainen asunnon ostoaikomusten matala, edelleen laskenut taso, vaikka lainarahan hinta on halpa, saatavuus hyvä ja takaisinmaksuajat pitkät. Asunnon ostoaikomukset eivät erittele halutaanko ostaa uusi vai käytetty asunto. Eri analyyseissä onkin tullut ilmi, että kuluttajat haluavat ostaa tässä tilanteessa nimenomaan uusia asuntoja. Nyt niitä on tarjolla, niitä markkinoidaan ja uusien asuntojen kauppa onkin käynyt hyvin, käytettyjen heikommin. Yhtenä syynä on kasvavan ostovoimaisen senioriväestön halu asua asunnossa, jossa remontteja ei ole tiedossa. Uusia asuntoja on lisäksi syntynyt keskustojen ohella hyvien liikenneyhteyksien varrelle (kehärata/lähijunat, metro,...). Rakennuslehden ja STH-Groupin analyysin mukaan viime syksynä kuluttajien asuntokaupoista neljännes kohdistui pääkaupunkiseudulla uusiin asuntoihin, kun normaali taso on ollut noin 10 prosenttia.

 

Tarjontaa tulee jatkuvasti lisää, mutta mihin riittää kysyntä

Kysyntää on tarkasteltu ja tuleekin tarkastella asuntojen tarveanalyyseillä. Keskeinen tulos VTT:n reilun vuoden takaisessa analyysissä oli, että tarve koko maassa on alle 30 000 asuntoa vuodessa. Kaupungistuminen on keskeinen tekijä eli uusien tarve painottuu keskeisiin kaupunkeihin ja silloin kerrostaloilla on aiempaa suurempi osuus. Kaupungistuminen ei ole viime vuosina kuitenkaan kiihtynyt vaan hieman rauhoittunut päinvastoin kuin yleinen mielikuva tuntuu olevan. Kun kuluvana vuonna valmistuu yksinomaan 27 000 kerrostaloasuntoa, miten pitkään määrä voi pysyä noissa, saati edelleen kasvavissa lukemissa, vaikka talousnäkymät ovat vasta paranemassa ja korot pysyvät matalana.

Pääkaupunkiseudun kasvu ylläpitää kysyntää paremmin, mutta raju tarjonnan kasvun tänä vuonna muussa Suomessa pitäisi herätellä rakentajat tarkkailemaan tilannetta pohtimaan uusien hankkeiden käynnistämistä. Tyypillistä suhdannekäyttäytymistä kuitenkin on, että tieto sekä kysyntä- että tarjontatilanteen kehittymisestä ei tavoita kaikkia ja kysynnän kasvun on helppo arvella jatkuvan ennallaan. Ilmiö näkyy mm. asuntotuotantokyselyjen tuloksissa.

Keskeiset rakentamisen markkinaennusteita tekevät tahot näkevät riskejä sekä kuluttajien että asuntosijoittajien kysynnän jatkumisessa ja ovat pienentäneet uusien kerrostalojen aloitusennusteita. Maaliskuun RAKSU-raportti toteaa, että kerrostaloasuntojen aloitukset voivat vähetä ”yllättävänkin nopeasti” ja RT olettaa vahvana jatkuneen sijoittajakysynnän ”ehtyvän matalasta korkotasosta huolimatta”. Forecon ennakoi kuluvan vuoden kerrostaloasuntojen aloitusten putoavan viime vuodesta 20 prosenttia tarjonnan ylittäessä kysynnän.

Mielenkiintoa sijoitusasuntojen kuluvan vuoden markkinatilanteeseen tuo valmistuvien uusien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonnan kasvun alkaminen vasta viime vuoden lopulla ts. uusien vuokra-asuntojen valmistumisbuumi on edessä vasta tänä vuonna.  Rakentaminen on painottunut suurimpiin kasvukeskuksiin ja pääkaupunkiseudulla kerrostaloasuntoja valmistuu tänä vuonna 50 % enemmän kuin viime vuonna. Vuokra-asuntokantaan nähden lisäys on pieni, mutta riittääkö uusille kallisvuokraisille asunnoille vuokralaisia?

Vasta alussa oleva vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu on kuitenkin alkanut näkyä ja kuulua. Lehdissä, ulkomainoksissa ja radiossa mainostetaan vuokra-asuntoja, mikä on ennen kuulumatonta Suomessa. Vaikka varoituksen sanoja on alkanut kuulua viime vuoden lopulta alkaen, asuntorahastot ja -sijoittajat ovat jatkaneet uusien kerrostalojen rakennuttamista ja ostamista, osin senkin takia, että asuntorahastoihin virtaa rahaa. Sijoitustuottoihinkin liittyy riskejä. Uusissa vuokrasuhteissa vuokrien nousu on hidastunut reippaasti.  Vuokria ei koroteta, jotta vuokralainen ei vaihtuisi. Kasvanut tarjonta hillinnee osaltaan asuntojen arvon nousua ja mahdollinen vajaakäyttö laskee tuottoja nopeasti. Valmistuvat asunnot helpottavat kyllä asuntotilannetta kasvukeskuksissa.

Kuluttajien asuntokaupan hyvä aktiivisuusmittari on nostettujen uusien asuntolainojen määrä. Pankit ovat kertoneet ruuhkista asuntolainatiskeillään, mutta Suomen Pankin tilastot uusien asuntolainojen nostoista kertovat ainakin vielä hyvinkin maltillisesta kasvusta rakentamisen kasvun indikaattoreihin verrattuna. Uusien asuntolainojen kasvu joulu-helmikuussa oli 6 prosenttia. Kasvu on kauppamäärinä melko vähän, miltei nollatasolla, kun tiedetään kaupan kohteena olevan paljon uusia pääkaupunkiseudulla olevia eli aiempaa kalliimpia asuntoja. Osa kuluttaja-asunnoistakin menee vuokrakäyttöön.

 

Jatkuuko kerrostalorakentaminen sittenkään

Kerrostalorakentamisen määrä on kestämättömän korkealla. Edelleen on kuitenkin avoinna, koska määrä kääntyy laskuun, tänä vai ensi vuonna, tuskin myöhemmin. Todennäköistä on sijoittajakysynnän hiipuminen, minkä korvaamiseen tarvitaan lisää kuluttajakysyntää, muutoin heilahdus rakentamisessa alaspäin on yhtä reipas kuin pari vuotta kestänyt nousu, kymmeniä prosentteja. Parantuvat talousnäkymät ja edelleen matalat korot tukevat tällä hetkellä kuluttajakysyntää, mutta kysyntä laajenee kerrostaloista myös pientaloihin.

Kerrostaloasunnoissa edessä valmistumisbuumi

Markku Riihimäki
20.1.2017

Asuinkerrostalojen aloitukset alkoivat kasvaa merkittävästi syksyllä 2015 – varsinkin aivan loppuvuodesta. Aloitusten kasvu on jatkunut kiivaana aina tähän saakka. Viimeisimmät, loka- ja marraskuun rakennusluvat olivat jälleen kasvussa parin laskukuukauden jälkeen. Samoin aloitukset kasvoivat ja ovat kasvaneet lähes joka kuukausi kesästä 2015 lähtien.

Aloitusten kova kasvu ei ole näkynyt marraskuun loppuun mennessä vielä merkittävästi valmistuneiden määrässä (ks. kuva). Marraskuun asuntotuotantotilastojen mukaan valmistuneiden määrä oli vielä lähelllä kahden edellisvuoden tasolla (viimeisiä kuukausia on estimoitu Foreconin toimesta niin luvissa, aloituksissa kuin valmistuneissa). Joulukuun valmistumiset tulevat nostamaan vielä valmistuneiden määrää vuonna 2016, mutta valmistuvien asuntojen rajuin kasvuvaihe ajoittuu tähän vuoteen. Tänä vuonna tulee valmistumaan noin 27 000–28 000 kerrostaloasuntoa, lähes 8 000-10 000 asuntoa (lähes 50 %) enemmän kuin viime vuonna ja yli 10 000 asuntoa enemmän vuosien 2013–2015 tasoon nähden. Vastaava määrä uusia kerrostaloasuntoja on valmistunut edellisen kerran 1970-luvulla.

Kaupungistuminen, suurten ikäluokkien ikääntyminen ja asumisen trendit vievät asumisen tarpeita kerrostaloasuntojen suuntaan.

Poikkeuksellista on valmistuvien asuntojen tuleva käyttö. Nyt valmistuu ennätysmäärä vuokra-asuntoja ja erityisesti vielä kovan rahan vuokra-asuntoja. 1990-luvun alkuvuosina valmistui yli 16 000 Arava-vuokra-asuntoa. 1970- ja 1980-luvuilla valmistui yli 10 000 Arava-vuokra-asuntoa useana vuonna. Toki osa kovan rahan asunnoista on päätynyt aiemminkin vuokrakäyttöön. Hieman karrikoiden voidaan sanoa, että tänä vuonna tulee valmistumaan ennätysmäärä vuokralle tarkoitettuja asuinkerrostaloasuntoja, noin 70 % valmistuvista.

Tämä vuosi antaa paljon suuntaa tulevalle asuntorakentamisen määrälle. Kuluttajien asunnonostoaikeet ja asuntokauppa ovat varsin matalalla tasolla. Niihin nähden asuinrakentamisen määrä on hyvin korkealla. Matalat asunnonostoaikeet eivät ainakaan vielä rajoita rakentamista, kun asuntojen on tarkoitettu menevän vuokralle. Uusien korkeavuokraisten kovan rahan vuokra-asuntojen tarjonnan reipas kasvu testaa vuokrakysyntää. Tarjonnan lisääntyessä nopeasti, suhteellisen lyhyessä ajassa, tulee se nostamaan tyhjillään oloastetta vähintään hetkellisesti, ja seurauksena voi olla vuokrien nousun hidastuminen tai jopa vuokrien lasku. Jos asuntokauppa ja ostoaikeet pysyvät edelleen matalalla ja vuokra-asuntojen tarjonta kasvaa reippaasti, asuntorakentaminen hiipuu. Aiempaa myönteisemmät talousnäkymät ja -odotukset tukevat kuitenkin asunnon ostoaikomusten käännettä parempaan.

Sijoittajien käyttäytyminen on kiinni paljon muustakin kuin kysynnän määrästä. Rahan hinta ja saatavuus ohjaavat käyttäytymistä, samoin muiden sijoituskohteiden kiinnostavuus. Jos vuokra-asunnoista saatava tuotto pienenee oleellisesti viime vuosien hyvistä lukemista, asuntoja voidaan odottaa tulevan myyntiin, mikä taas näkyy uusien asuntojen rakentamisen hyytymisenä.

Kansalaisten kannalta merkittävä vuokra-asuntojen lisäys on hieno asia. Vuokra-asuntojen määrän kasvu lisää kokonaisasuntotarjontaa, erityisesti niillä kasvavilla alueilla, joilla asunnoista on ollut niukkuutta. Asunto löytyy helpommin ja vuokrien nousupaineet hellittävät kaikissa vuokra-asunnoissa.

EUROCONSTRUCT: Brexit keskiössä, asuinrakentaminen vilkasta

Markku Riihimäki
19.12.2016

82 Euroconstruct-konferenssi järjestettiin Barcelonassa marraskuussa 2016. Konferenssi painottui suuriin makrotalouden muutoksiin Euroopassa ja USA:ssa.

 


EUROCONSTRUCT: Brexit keskiössä, asuinrakentaminen vilkasta
 

Rakentamisen kasvu ylittää BKT:n kasvun vuonna 2016 ja sama jatkuu tulevina vuosina. Rakentamisen kasvaa yli kaksi prosenttia vuonna 2017 ja vetää koko Euroconstruct-alueen taloutta ylöspäin. Suomi on tästä näyttänyt hyvää esimerkkiä. Rakentaminen on elpymässä finanssi- ja eurokriisien jälkeen ja keskimääräinen kasvu on lähivuosina melko hyvää.

Vaikka keskimääräinen kehitys näyttää hyvältä ja terveeltä on rakentamisessa paljon vaihtelua maittain. Kolmasosassa maita (6 kpl, NO, BE, CH, SWE, PL, UK) rakentaminen on yli finanssikriisiä edeltäneen tason. Rakentamisen kriisimaissa (4 kpl, ES, PT, IE, IT) sekä kahdessa muussa maassa (DE, FR) ollaan edelleen selvästi alle vuoden 2008 lukemien, vaikka kasvu on alkanut. Muussa Euroopassa (FI, A, DK, NL,SL, CZ, HU) rakentamisen määrä on melko lähellä vuoden 2008 tasoa. Vuosina 2016-17 rakentaminen kasvaa eniten Irlannissa, Alankomaissa, Norjassa ja Ruotsissa. Rakentaminen supistuu vain Tsekissä ja Isossa-Britaniassa.

Barcelonan Euroconstruct konferenssin keskiössä oli Brexit ja sen vaikutukset talouteen ja rakentamiseen. Brexit ei aiheuttanut välitöntä katastrofia Euroopan talouteen, mutta on laskenut keskipitkän aikavälin odotuksia. Odotuksia laskevat myös muut tekijät kuten Kiinan talouskasvun hidastuminen, Saksan talouskasvun hidastuminen, epävarmuus Yhdysvaltojen suunnasta, Euroopan pankkien tilanne sekä lähitulevaisuudessa todennäköisesti nousevat korot. Brexitin vaikutukset rajoittuvat pitkälti UK:n. EUROCONSTRUCTin ennuste Iso-Britanian BKT kasvuksi vuodelle 2016 on 1,4 prosenttia ja 0,4 prosenttia vuodelle 2017, jota painaa kulutuksen kasvun heikkeneminen ja investointien kääntyminen negatiiviseksi.

Euroopassa talouden elpyminen jatkuu – EUROCONSTRUCT ennustaa BKT:n kasvuksi 1,8 % vuonna 2016 (19 maata). Talouden kasvuennuste on pysynyt kutakuinkin ennallaan edellisestä kesäkuun ennusteesta. Vuoden 2017 talouskasvuodotus Euroconstruct-alueelle on laskenut ja on uudessa ennusteessa 1,4 %. Talouskasvu piristyy jatkossa, mutta malitillisesti. Vuosina 2018-19 BKT: n kasvun arvioidaan olevan 1,6-1,7 % suuruusluokkaa. Taloudellisen katsauksen konferenssissa pitänyt Sabadell-pankin apulaispääekonomisti Sergi Martrat toi esiin että maailmantalouden ennusteet ovat asettuneet aiempaa matalammalle tasolle. Maailmankaupan hitaampi kasvu, tuottavuuskasvun hidastuminen, demografiset tekijät yhdistettynä valtioiden suuriin velkamäärääin pitävät kasvun pienenä. Useat maat ovat kääntyneet poliittisesti sisäänpäin mikä osaltaan hidastaa globalisaatiota ja sitä kautta maailmantalouden kasvua.

Sijoittajien aktiivisuus on tukenut erityisesti uudisrakentamisen elpymistä. Rahamarkkinoilla ollaan eletty uudenlaisessa tilanteessa – helppo rahan saatavuus ja nollakorot. Uuden tilanteen kaikkia vaikutuksia ei kuitenkaan tarkkaan tunneta – miten markkinat siinä toimivat. Vaikka rakentaminen on hyötynyt sijoittaien aktiivisuudesta, voivat sijoittajakäyttäytymisen ja rahamarkkinoiden muutokset aiheuttaa myös riskejä ja olla ennalta-arvaamattomia rakennusalalle.

Muiden kuin asuntojen rakentaminen alkoi toipua vasta vuonna 2016, kun uudisrakentaminen kääntyi kasvuun. Euroconstruct ei odota merkittävää piristymistä vaan kasvu on vuosina 2017-2019 noin 1,4-1,8 %. Kysynnän pitää vaisuna hidas talouskasvu, teollisuustilojen heikko kysyntä ja varovaiset investoinnit. Kiinteistökauppamarkkinat ovat sen sijaan olleet erittäin aktiivisia niin Suomessa, Pohjoismaissa kuin koko Länsi-Euroopassa viime vuosina. Pohjoismaiden kiinteistömarkkinoiden kiinnostavuus saattaa jopa kasvaa Brexitin myötä, kun Lontoon kiinteistömarkkinoiden kiinnostavuus laskee. UK:n ja Lontoon yksityinen kaupallinen sekori on haavoittuvin Brexitin vaikutuksille, koska se on riippuvaisin ulkomaisista ​​investoijista.

Uusien asuntojen rakentamisessa on vahva vaihe. Asuinrakentamisen ennusteita on yleisesti tarkistettu ylöspäin kesäkuusta ja vuoden 2016 kasvuarvio on 3,9%. Uusien asuntojen rakentaminen on antanut vauhtia koko Euroopan rakennusalalla. Espanjan ja Italian asuntotuotanto on alle maiden keskimääräisen, mutta Ranskassa, Saksassa ja jopa UK:ssa aletaan olla jo normaalimäärissä. Tuotanto on lisääntynyt myös pienissä maissa, koska kysyntä on kasvanut ja asuntoja on ollut liian vähän tarjolla, koska tuotanto on ollut pientä viime vuosina. Uudisasuinrakentaminen kärsi eniten finanssikriisin jälkeen, jota syvensi osaltaan muutamassa maassa asuntokuplan totaalinen puhkeaminen. Kasvu jatkuu myös tulevina vuosina, mutta ei yhtä vahvana kuin vuonna 2016.

Myös asuntosijoittajat ovat olleet erittäin aktiivisia. Sijoittajien aktiivisuus näkyy asuinrakentamisessa koko Euroopassa kuten Suomessakin. Asuntosijoittaminen on koettu turvalliseksi ja hyväksi sijoituskohteeksi. Näin suuren sijoittajien aktiivisuuden uskotaan kuitenkin olevan vain tilapäinen trendi ja sijoitusmarkkina tasaantuu. Asunnot ovat jopa rahan turvapankki. Suurissa kaupungeissa kaikki asunnot eivät tule edes käyttöön, kun sijoittajat ostavat asunnon, mutta eivät asu niissä eivätkä vuokraa, vaan asunnot ovat tyhjinä.

EUROCONSTRUCT: Rakentamisen kasvu ylittää BKT kasvun Euroopassa

Markku Riihimäki
17.6.2016

81. EUROCONSTRUCT konferenssi pidettiin Dudlinissa kesäkuun puolivälissä.

EUROCONSTRUCT ennustaa BKT:n kasvuksi 1,9 % vuonna 2016 (19 maata). Talouden kasvuennuste on pysynyt kutakuinkin ennallaan edellisestä joulukuun ennusteesta. Vuosina 2017 ja 2018 BKT: n kasvun arvioidaan olevan samaa suuruusluokkaa. Euroopassa elpyminen jatkuu, mutta elpymisvauhtiin ei ole tulossa merkittävää piristystä. Maailmantalouden kasvu on hidastunut talvella. Vaikka maailman taloudessa on positiivisia merkkejä ja heikomman vaiheen uskotaan jäävän lyhytaikaiseksi, pysyy maailmantalouden tila vaisuna ja yllätykset taitavat painottua heikompaan suuntaan. Huomioitavaa on, että vuosi 2015 oli ensimmäinen kahdeksaan vuoteen, jolloin kaikkien Euroconstruct maiden BKT oli kasvussa. Suomi sai viimeisenä yhdessä Italian kanssa taloutensa kasvuun viime vuonna. Suomi on pääsemässä varmemmin talouskasvuun mukaan, mutta talouden kasvuvauhti pysyy Euroopan alhaisimpina. Parasta talouden kasvu on tällä hetkellä Irlannissa, Puolassa, Ruotsissa ja Slovakiassa.

Euroconstruct konferenssissa pidettiin jälleen korkeatasoisia puheenvuoroja. Taloudellisen katsauksen konferenssissa pitänyt Royal Bank of Scotlandin Euroopan pääekonomisti korosti elpyvässä taloudessa edelleen olevista riskeistä sekä demograafista muutoksista OECD-maissa. Työikäinen väestö on kääntynyt laskuun OECD-maissa ja lievä laskusuunta jatkuu tästä eteenpäin useita vuosia. Väestökehitys näkyy auttamatta heikompana talouskasvuna tulevaisuudessa. Pohjoismaat ovat tästä selkeä poikkeus. Varsinkin Norjassa ja Ruotsissa työikäinen väestö kasvaa pitkälle tulevaisuuteen. Suomessa kehitys on myös positiivinen, mutta pohjoismaiden heikoin. Rakennustuotannon professori Roger Flanagan piti esityksen rakentamisen tulevaisuuden strategioista. Keskeistä on pärjätä yhä kompleksisimmissa rakenushankkeissa.

Rakentaminen kasvaa Euroopassa BKT enemmän tänä ja myös seuraavina vuosina. Rakentaminen vetää siis koko Euroopan taloutta ylöspäin. Suomi on tästä hyvä esimerkki. Suomessa rakentaminen kasvaa taloutta enemmän Irlannin jälkeen toiseksi eniten tänä vuonna. Suurinta rakentamisen kasvu on Irlannissa (+14 %), Puolassa ja Suomessa. Rakentamisen kysyntää tukee kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kasvu, alhaiset korot ja Euroopan komission investointisuunnitelmat. Julkinen talouden rajoitteet, kuten julkisen velan taso, hidastaa julkisia investointeja, vaikka joissakin hyvän rahoitustilanteen maissa on invetointeja jopa pystytty kasvattamaan kuten esimerkiksi Norjassa ja hieman myös Ruotsissa. Euroconstruct-alueen rakentamisen arvo on yli 1 400 miljardia euroa. Rakentamisen osuus BKT:stä on 9,4 % vuonna 2016, mikä on selvästi vähemmän kuin rakentamisen piikissä vuonna 2007, jolloin rakentamisen osuus oli 13 % BKT:sta. Rakentamisen aiemmissa kriisimaissa (Espanja, ja Irlanti) on päästy hyviin kasvulukuihin, mutta rakentamisen taso pysyy vielä pitkään matalalla. Muu Eurooppa on rakentamisessa kutakuinkin 2008 tasolla. Suomi on Euroopan rakentamisen valopilkku erityisesti tänä vuonna Euroconstruct-alueen kolmanneksi kovimmalla kasvulla.

Uusien asuntojen rakentamisessa on hyvää kasvua. Uudisasuinrakentaminen kärsi eniten finanssikriisin jälkeen, jota syvensi osaltaan muutamassa maassa asuntokuplan totaalinen puhkeaminen. Edellä mainitut kotitalouksien hyvä tilanne, alhaiseti korot ja rahoituksen saatavuus tukevat asuinrakentamista. Myös kaupungistuminen jatkuu ja palveluja sekä asuntoja tarvitaan julkisen liikenteen varsille. Useassa Länsi-Euroopan maassa todettiin suurena asuinrakentamiseen vaikuttavana tekijänä valtava maahanmuuttajien määrä kuten Saksassa, Alankomaissa ja Pohjoismaissa. Euroopan maissa on asuntorakentamisen tarvetta, jota maahanmuutto voimistaa. Muuttoliike lisää asuntojen tarvetta jollain aikavälillä niin uudisrakentamisessa kuin asuntokysynnässä vuokrattaessa tai ostettaessa asuntoja.

Viron rakennusala nojaa vahvasti myös vientiin.

Tuomas Laitinen
4.5.2016

Rakentamisen arvo muodostuu kyseiseen maahan rakennetuista ja korjatuista rakennuksista sekä infrastruktuurista. Oman maan rakentamisen teollisuus tuottaa tästä merkittävän osan, varsinkin itse rakentaminen on usein paikallista toimintaa. Toki työvoimaa tulee ulkomailta tai rakentajilla on vientiprojekteja. Rakennusmateriaaliteollisuus on hyvin kansainvälistä toimintaa ja tiettyjä tuotteita tuodaan ja viedään maasta toiseen paljon. Kun vientitoiminta on merkittävää tulee se huomioida rakentamisen resurssien käytössä omaan maahan kohdistuvan rakentamisen lisäksi. Viro ja Baltian maat ovat tästä hyvä esimerkki.

Vuonna 2015 Virossa valmistui 1270 omakotitaloa, mikä on suurin yksittäinen vuosiarvo itsenäisen Viron historiassa. Vertailun vuoksi Suomessa valmistui samaan aikaan noin 7700 omakotitaloa, mikä on puolestaan sodanjälkeisen historiamme heikoimpia vuosia. Väkilukuun suhteutettuna Suomen pientalorakentamisen märää oli siltikin lähes 50 % suurempi kuin Virossa.

Virossa valmistaloteollisuus on jo merkittävä toimiala, joka on kasvanut huomattavasti läpi 2000-luvun. Suurin osa teollisesti valmistetuista valmistaloista lähtee kuitenkin vientiin, eikä niitä juuri jää paikallisesti Viroon. Viime vuoden 1270 valmistuneesta omakotitalosta arviolta vain 50-100 taloa oli paikallista valmistalotuotantoa.

Valmistalojen tuotannon arvo oli vuonna 2015 arviolta hieman yli 300 miljoonaa euroa. Tästä valtaosa, eli reilut 290 miljoonaa euroa, lähti vientiin. Viennin arvo onkin kasvanut merkittävästi, huomattavasti vahvemmin kuin kotimaisen rakentamisen kulutus. Vuonna 2015 viennin arvo oli kaksinkertainen vuoden 2010 tasoon nähden.

Valmistaloviennin merkittävä osuus näkyy erityisesti materiaalivalmistajien pelikentässä. Vaikka markkina onkin verrattain pieni verrattuna Suomeen, tuo valmistalotuotanto siihen merkittävän lisän. Rakennusmateriaalien käyttöön Virossa ei siis vaikuta ainoastaan Viron rakentaminen vaan myös tärkeimpien vientimaiden Norjan, Ruotsin ja Saksan rakentamisen tilanne. Nämä kolme maata vastaavat nykyään reilusta 2/3 valmistalojen viennistä. Osaltaan toimialan kilpailukyvystä kertoo myös se, että Viron valmistaloviennin arvo on kasvanut voimakkaammin kuin pientalorakentaminen sen tärkeimmissä kauppakumppanimaissa.

Viennin arvoa ei lasketa Viron rakentamisen arvoon, vaikka se kuluttaakin samoja resursseja rakennusteollisuuden kanssa. Valmistalotuotanto kilpailee myös samoista työntekijöistä rakennusteollisuuden kanssa, ja se työllistääkin arviolta 4 000 työntekijää.

Vaikka tässä blogikirjoituksessa käsittelenkin ainoastaan Viroa, on tilanne samankaltainen, joskaan ei yhtä merkittävä, myös muissa Baltian maissa. Vuonna 2014 Latvian ja Liettuan yhteenlaskettu valmistaloviennin arvo oli noin 150 miljoonaa euroa.

Ruplako heikko? – Mieluummin paineita devalvaatiolle edelleen

Tuomas Laitinen
20.1.2016

Ruplan vaihtokurssi pysyi koko 2000-luvun enemmän tai vähemmän vakaana euroa ja dollaria vastaan ja vaihtokurssin vaihteluväli oli pieni. Finanssikriisin ja öljyn hinnan hetkellisen heikkenemisen seurauksen rupla putosi hieman alemmalle tasolle vuonna 2008, jonka jälkeen jatkoi jälleen suhteellisen vakaana. Nykyinen ruplan heikentyminen alkoi Venäjän sisäsyntyisistä ongelmista sekä investointien ja Euroopan kysynnän laskusta jo kesällä 2013, eikä heikentymisellä ollut vielä mitään tekemistä öljyn hinnan, Krimin, Ukrainan tai talouspakotteiden kanssa. Krimin miehityksen yhteydessä valuuttakurssi heikentyi äkillisesti – näin jälkeenpäin arvioituna kuitenkin vain äärimmäisen vähän. Kesällä 2014 asetetut talouspakotteet yhdessä vähentyneen öljyn kysynnän kanssa saivat ruplan heikentymään vauhdilla. Marraskuussa 2014 Öljynviejämaiden järjestö OPEC päätti olla rajoittamatta tuotantoaan, mikä vauhditti edelleen öljyn hinnanlaskua. Samanaikaisesti Venäjän keskuspankki päätti ennenaikaisesti lopettaa ruplan tukiostot säästääkseen ulkomaanvaluuttavarantojaan ja antaa ruplan kellua vapaana. Näiden tapahtumien yhteissummana rupla vajosi joulun alla vuonna 2014. Venäjän valtion budjetti tehtiin vielä tuolloin olettamuksella, että se oli tasapainossa öljyn ollessa 100$ barrelilta.

Öljyn hinta jäi alemmalle tasolle vuonna 2015. Öljyn kysynnän väheneminen ja samalla öljyn merkityksen väheneminen, Kiinan heikentynyt talouskasvu, kasvanut öljyn tuotanto sekä poliittiset tekijät saivat öljyn hinnan painumaan uudelleen. Öljyn hinnan historiallisia pohjalukemia onkin saavutettu taas tänään.

Katsoessa edellistä kuvaa voisi kuvitella, että ruplan dollarikurssi olisi tällä hetkellä aliarvostettu. Kurssi hipoo jo kahdeksaakymmentä ja kehitys on varsin lohduton – öljyn hinta on heikentynyt kuitenkin vain saman verran, mitä 2008 finanssikriisissä. Tilanne on nyt selväti toinen, tuolloin öljyn hinnanlaskua pidettiin hetkellisenä ilmiönä kun taas tällä hetkellä varaudutaan pitkään halpojen raaka-aineiden aikakauteen.

Kauppalehden jutussa 19.1.2016 ”Öljyn hinnanromahdus kurittaa Venäjää” argumentoitiin mielestäni hyvin ruplan olevan pikemminkin devalvaatiopaineiden alla kuin vahvistumaan päin. Olen samaa mieltä. Loppuvuoden 2015 öljyn hinnan lasku on heikentänyt ruplaa, mutta ei ehkä riittävästi.

Alla olevassa kuvassa olen esittänyt sinisellä käyrällä valuuttakurssin ja öljynhinnan välistä suhdetta, jotta valtion joulukuussa valmistama 3 % BKT:sta alijäämäinen budjetti toteutuisi. Ruplan heikentyminen ”tukee” valtion taloutta ja sen ruplapohjaista budjettia. Kun dollarimääräisen öljykaupan tulot laskevat, ruplamääräiset tulot pysyvät paremmin tasollaan, kun rupla heikkenee. 

Venäjän valtion talous on äärimmäisen hankalassa tilanteessa ja budjettia leikattiin viime viikolla jo toistamiseen. Ruplan vaihtokurssi dollaria vastaan tulisi öljyn hinnan säilyessä nykyisellä tasolla olla noin 100, jotta Putinin määräämään 3% budjettialijäämään päästäisiin. Devalvaatiopaine kasvaa eksponentiaalisesti jokaista heikentynyttä öljynhintadollaria kohti. Ei siis ole ihme, että viime viikolla finanssiministeriöltä kävikin käsky leikata budjettia 10 %. Lisäksi valtion saamat verotulot öljystä ovat progressiivisia ja heikkenevät vahvasti öljyn hinnan käydessä alemmaksi.

Tavalliselle kuluttajalle merkitys on valtava – onko asuntolainalyhennys tässä kuussa 80 000 vai 100 000 ruplaa. Ruplan devalvoituessa myös inflaatio tulee kiristymään entisestään, vaikka sen kovin kasvu olikin jo hellittänyt.

Sivut