Asuntoja tulee, mutta mitä tapahtuu toimitilojen rakennusmarkkinoilla Euroopassa ja Suomessa

Pekka Pajakkala
1.9.2017

Uusien asuntojen rakentaminen on viime vuosina vauhdittunut reippaasti Euroopassa ja kasvu jatkuu vielä ensi ja seuraavanakin vuonna. Asuinrakentamisen kasvu on ollut 7–8 prosentin vauhdissa viime ja tänä vuonna, mutta hiljenee 3–4 prosenttiin 2018 ja 2–3 prosenttiin 2019. Asuntorakentaminen ei kuitenkaan ole kappalemääräisesti mitattuna ennätystasolla. Eniten uusia asuntoja per 1 000 asukasta rakennetaan nyt pohjoismaissa – Norjassa, Ruotsissa ja Suomessa rakennetaan n. 7 asuntoa per 1 000 asukasta, mikä on 2,5-kertainen määrä Euroopan keskiarvoon verrattuna (2,8 as. per 1 000 asukasta). Hyvä kasvu on osin rekyyliä matalalle tasolle, jolle sukellettiin finanssi- ja eurokriisin jälkeen. Uusien asuntojen rakentaminen on toiminut rakentamisen kasvun veturina Euroopassa, kun taas Suomessa sekä asuin- että toimitilarakentaminen ovat samassa hyvässä kasvuvauhdissa.

Euroopassa toimitila- ja infrarakentaminen kasvavat myös, mutta selvästi hitaammin kuin asuinrakentaminen. Vauhti näiden uudisrakentamisessa on 2–3 prosentin luokkaa. Toimitilarakentamisen eri sektoreiden kasvuvauhdeissa löytyy eroja. Terveydenhuollon rakentamisessa kasvu on suurinta ja opetusrakennuksissa hitainta. Kehityksen takana ovat samat demografiset kehitysilmiöt niin Euroopassa kuin Suomessa.
Liikerakentaminen ja toimistorakentaminen ovat toimitilarakentamisen kasvun keskikastia parin prosentin kasvulukemilla. Toimistorakentamisessa on valtavia maakohtaisia eroja tänä ja ensi vuonna. Irlanti on lähtenyt pohjamudista ja tuplannut toimistorakentamisen määrän parina viime vuonna. Ensi vuodelle ennakoidaan paluuta arkeen, kymmenien prosenttien miinusta. Suomessa toimistorakentamisen kasvu on juuri nyt eurooppalaisittainkin kovaa, kasvua 60 %, mutta ensi vuonna miinuksella. UK:ssa hyvät kaksinumeroiset kasvuvuodet ovat takana ja Brexitin myötä miinusvuodet edessä. Norja, Ruotsi ja Espanja rakentavat myös paljon toimistoja. Sijoituskohteita hakeva pääoma ja kiinteistösijoittajien aktiivisuus löytyvät toimitilainvestointienkin taustalta, vaikka asunnoista saadut paremmat tuotot ovat painottaneet sijoituksia asuntopuolelle. Asuntopuolen tuottoja nostaa asuntojen hintojen reipas kasvu toimistotiloihin verrattuna. Toimistotilojen rakentamista jarruttavat myös matalat käyttöasteet, vaikka tyhjien tilojen määrä on vähentynyt Euroopassa 8 prosentin tasolle.

Liikerakentamisen puolella mennään tänä vuonna nollakasvulinjalla, mutta ensi vuonna kasvua on 5 prosenttia. Suomi on ensi vuoden kasvulukemissa Euroopan huippua yli 40 prosentin vauhdillaan. Meillä on tekeillä useita jättihankkeita. Nopeita kasvajia ovat myös Irlanti ja Norja. Liikerakentaminen on kasvussa lähes kaikissa Euroopan maissa. Taustalla on talouden ja kulutuksen muutaman vuoden jatkunut kasvu, yritysten tulosten paraneminen sekä kevyet, elvyttävät rahamarkkinat, mikä näkyy liikerakentamisessa muita toimitiloja nopeammin.

Teollisuusrakentaminen on ollut hitaassa kasvussa niin Euroopassa kuin Suomessa, kun teollisuuden investoinnit ovat olleet vaisuja. Tänä ja parina lähivuonna kasvun ennakoidaan vauhdittuvan 2–2,5 prosentin tasolle. Kasvu on ollut vauhdikasta vain Hollannissa, Irlannissa ja Unkarissa ja Unkari on ainoa maa, jossa ennakoidaan kaksinumeroista kasvua lähivuosina. Itä-Euroopassa kasvu on nopeampaa kuin Länsi-Euroopassa kuvaten valmistavan teollisuuden siirtymistä halvemman kustannustason maihin.

Euroopassa rakentamisen kasvuvauhti alkaa hieman hidastua, mutta miinukselle ei ennakoida mentävän. Asuntorakentamisen rooli veturina häviää ja pienenee toimitilarakentamisen kasvuvauhdin tasolle. Infrarakentaminen on vauhdittumassa ja siirtymässä rakentamisen veturiksi parina seuraavana vuonna.