Kerrostaloasunnoissa edessä valmistumisbuumi

Markku Riihimäki
20.1.2017

Asuinkerrostalojen aloitukset alkoivat kasvaa merkittävästi syksyllä 2015 – varsinkin aivan loppuvuodesta. Aloitusten kasvu on jatkunut kiivaana aina tähän saakka. Viimeisimmät, loka- ja marraskuun rakennusluvat olivat jälleen kasvussa parin laskukuukauden jälkeen. Samoin aloitukset kasvoivat ja ovat kasvaneet lähes joka kuukausi kesästä 2015 lähtien.

Aloitusten kova kasvu ei ole näkynyt marraskuun loppuun mennessä vielä merkittävästi valmistuneiden määrässä (ks. kuva). Marraskuun asuntotuotantotilastojen mukaan valmistuneiden määrä oli vielä lähelllä kahden edellisvuoden tasolla (viimeisiä kuukausia on estimoitu Foreconin toimesta niin luvissa, aloituksissa kuin valmistuneissa). Joulukuun valmistumiset tulevat nostamaan vielä valmistuneiden määrää vuonna 2016, mutta valmistuvien asuntojen rajuin kasvuvaihe ajoittuu tähän vuoteen. Tänä vuonna tulee valmistumaan noin 27 000–28 000 kerrostaloasuntoa, lähes 8 000-10 000 asuntoa (lähes 50 %) enemmän kuin viime vuonna ja yli 10 000 asuntoa enemmän vuosien 2013–2015 tasoon nähden. Vastaava määrä uusia kerrostaloasuntoja on valmistunut edellisen kerran 1970-luvulla.

Kaupungistuminen, suurten ikäluokkien ikääntyminen ja asumisen trendit vievät asumisen tarpeita kerrostaloasuntojen suuntaan.

Poikkeuksellista on valmistuvien asuntojen tuleva käyttö. Nyt valmistuu ennätysmäärä vuokra-asuntoja ja erityisesti vielä kovan rahan vuokra-asuntoja. 1990-luvun alkuvuosina valmistui yli 16 000 Arava-vuokra-asuntoa. 1970- ja 1980-luvuilla valmistui yli 10 000 Arava-vuokra-asuntoa useana vuonna. Toki osa kovan rahan asunnoista on päätynyt aiemminkin vuokrakäyttöön. Hieman karrikoiden voidaan sanoa, että tänä vuonna tulee valmistumaan ennätysmäärä vuokralle tarkoitettuja asuinkerrostaloasuntoja, noin 70 % valmistuvista.

Tämä vuosi antaa paljon suuntaa tulevalle asuntorakentamisen määrälle. Kuluttajien asunnonostoaikeet ja asuntokauppa ovat varsin matalalla tasolla. Niihin nähden asuinrakentamisen määrä on hyvin korkealla. Matalat asunnonostoaikeet eivät ainakaan vielä rajoita rakentamista, kun asuntojen on tarkoitettu menevän vuokralle. Uusien korkeavuokraisten kovan rahan vuokra-asuntojen tarjonnan reipas kasvu testaa vuokrakysyntää. Tarjonnan lisääntyessä nopeasti, suhteellisen lyhyessä ajassa, tulee se nostamaan tyhjillään oloastetta vähintään hetkellisesti, ja seurauksena voi olla vuokrien nousun hidastuminen tai jopa vuokrien lasku. Jos asuntokauppa ja ostoaikeet pysyvät edelleen matalalla ja vuokra-asuntojen tarjonta kasvaa reippaasti, asuntorakentaminen hiipuu. Aiempaa myönteisemmät talousnäkymät ja -odotukset tukevat kuitenkin asunnon ostoaikomusten käännettä parempaan.

Sijoittajien käyttäytyminen on kiinni paljon muustakin kuin kysynnän määrästä. Rahan hinta ja saatavuus ohjaavat käyttäytymistä, samoin muiden sijoituskohteiden kiinnostavuus. Jos vuokra-asunnoista saatava tuotto pienenee oleellisesti viime vuosien hyvistä lukemista, asuntoja voidaan odottaa tulevan myyntiin, mikä taas näkyy uusien asuntojen rakentamisen hyytymisenä.

Kansalaisten kannalta merkittävä vuokra-asuntojen lisäys on hieno asia. Vuokra-asuntojen määrän kasvu lisää kokonaisasuntotarjontaa, erityisesti niillä kasvavilla alueilla, joilla asunnoista on ollut niukkuutta. Asunto löytyy helpommin ja vuokrien nousupaineet hellittävät kaikissa vuokra-asunnoissa.