Kerrostalorakentamisen buumi jatkuu – vai jatkuuko sittenkään

Pekka Pajakkala
5.4.2017

Kerrostalorakentamisen kasvuvauhdin jatkuminen yllätti viime vuonna ja nyt näyttää, että kasvu on jatkumassa myös alkaneena vuonna. Raju kasvu alkoi pääkaupunkiseudulla ja Tampereella vuonna 2015, mutta viime vuonna uusien hankkeiden aloitusmäärä kasvoivat selvästi enemmän pääkaupunkiseudun ulkopuolella.

Rakentamisen tärkeimpänä vauhdittajana oli aluksi mielenkiinto uusien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakentamiseen. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen muita kiinteistösijoituksia paremmat tuotot jo vuosien ajan ovat siirtäneet kiinteistösijoitusten painopistettä voimakkaasti asuntopuolelle, kun toimitilapuolella ovat ongelmina olleet taloustilanteen seurauksena tyhjien tilojen määrän kasvu ja vuokrien lasku.

Kuluttajapuolella ihmetystä on herättänyt kuluttajien luottamuksen voimakas kasvu, mutta samanaikainen asunnon ostoaikomusten matala, edelleen laskenut taso, vaikka lainarahan hinta on halpa, saatavuus hyvä ja takaisinmaksuajat pitkät. Asunnon ostoaikomukset eivät erittele halutaanko ostaa uusi vai käytetty asunto. Eri analyyseissä onkin tullut ilmi, että kuluttajat haluavat ostaa tässä tilanteessa nimenomaan uusia asuntoja. Nyt niitä on tarjolla, niitä markkinoidaan ja uusien asuntojen kauppa onkin käynyt hyvin, käytettyjen heikommin. Yhtenä syynä on kasvavan ostovoimaisen senioriväestön halu asua asunnossa, jossa remontteja ei ole tiedossa. Uusia asuntoja on lisäksi syntynyt keskustojen ohella hyvien liikenneyhteyksien varrelle (kehärata/lähijunat, metro,...). Rakennuslehden ja STH-Groupin analyysin mukaan viime syksynä kuluttajien asuntokaupoista neljännes kohdistui pääkaupunkiseudulla uusiin asuntoihin, kun normaali taso on ollut noin 10 prosenttia.

 

Tarjontaa tulee jatkuvasti lisää, mutta mihin riittää kysyntä

Kysyntää on tarkasteltu ja tuleekin tarkastella asuntojen tarveanalyyseillä. Keskeinen tulos VTT:n reilun vuoden takaisessa analyysissä oli, että tarve koko maassa on alle 30 000 asuntoa vuodessa. Kaupungistuminen on keskeinen tekijä eli uusien tarve painottuu keskeisiin kaupunkeihin ja silloin kerrostaloilla on aiempaa suurempi osuus. Kaupungistuminen ei ole viime vuosina kuitenkaan kiihtynyt vaan hieman rauhoittunut päinvastoin kuin yleinen mielikuva tuntuu olevan. Kun kuluvana vuonna valmistuu yksinomaan 27 000 kerrostaloasuntoa, miten pitkään määrä voi pysyä noissa, saati edelleen kasvavissa lukemissa, vaikka talousnäkymät ovat vasta paranemassa ja korot pysyvät matalana.

Pääkaupunkiseudun kasvu ylläpitää kysyntää paremmin, mutta raju tarjonnan kasvun tänä vuonna muussa Suomessa pitäisi herätellä rakentajat tarkkailemaan tilannetta pohtimaan uusien hankkeiden käynnistämistä. Tyypillistä suhdannekäyttäytymistä kuitenkin on, että tieto sekä kysyntä- että tarjontatilanteen kehittymisestä ei tavoita kaikkia ja kysynnän kasvun on helppo arvella jatkuvan ennallaan. Ilmiö näkyy mm. asuntotuotantokyselyjen tuloksissa.

Keskeiset rakentamisen markkinaennusteita tekevät tahot näkevät riskejä sekä kuluttajien että asuntosijoittajien kysynnän jatkumisessa ja ovat pienentäneet uusien kerrostalojen aloitusennusteita. Maaliskuun RAKSU-raportti toteaa, että kerrostaloasuntojen aloitukset voivat vähetä ”yllättävänkin nopeasti” ja RT olettaa vahvana jatkuneen sijoittajakysynnän ”ehtyvän matalasta korkotasosta huolimatta”. Forecon ennakoi kuluvan vuoden kerrostaloasuntojen aloitusten putoavan viime vuodesta 20 prosenttia tarjonnan ylittäessä kysynnän.

Mielenkiintoa sijoitusasuntojen kuluvan vuoden markkinatilanteeseen tuo valmistuvien uusien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonnan kasvun alkaminen vasta viime vuoden lopulla ts. uusien vuokra-asuntojen valmistumisbuumi on edessä vasta tänä vuonna.  Rakentaminen on painottunut suurimpiin kasvukeskuksiin ja pääkaupunkiseudulla kerrostaloasuntoja valmistuu tänä vuonna 50 % enemmän kuin viime vuonna. Vuokra-asuntokantaan nähden lisäys on pieni, mutta riittääkö uusille kallisvuokraisille asunnoille vuokralaisia?

Vasta alussa oleva vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu on kuitenkin alkanut näkyä ja kuulua. Lehdissä, ulkomainoksissa ja radiossa mainostetaan vuokra-asuntoja, mikä on ennen kuulumatonta Suomessa. Vaikka varoituksen sanoja on alkanut kuulua viime vuoden lopulta alkaen, asuntorahastot ja -sijoittajat ovat jatkaneet uusien kerrostalojen rakennuttamista ja ostamista, osin senkin takia, että asuntorahastoihin virtaa rahaa. Sijoitustuottoihinkin liittyy riskejä. Uusissa vuokrasuhteissa vuokrien nousu on hidastunut reippaasti.  Vuokria ei koroteta, jotta vuokralainen ei vaihtuisi. Kasvanut tarjonta hillinnee osaltaan asuntojen arvon nousua ja mahdollinen vajaakäyttö laskee tuottoja nopeasti. Valmistuvat asunnot helpottavat kyllä asuntotilannetta kasvukeskuksissa.

Kuluttajien asuntokaupan hyvä aktiivisuusmittari on nostettujen uusien asuntolainojen määrä. Pankit ovat kertoneet ruuhkista asuntolainatiskeillään, mutta Suomen Pankin tilastot uusien asuntolainojen nostoista kertovat ainakin vielä hyvinkin maltillisesta kasvusta rakentamisen kasvun indikaattoreihin verrattuna. Uusien asuntolainojen kasvu joulu-helmikuussa oli 6 prosenttia. Kasvu on kauppamäärinä melko vähän, miltei nollatasolla, kun tiedetään kaupan kohteena olevan paljon uusia pääkaupunkiseudulla olevia eli aiempaa kalliimpia asuntoja. Osa kuluttaja-asunnoistakin menee vuokrakäyttöön.

 

Jatkuuko kerrostalorakentaminen sittenkään

Kerrostalorakentamisen määrä on kestämättömän korkealla. Edelleen on kuitenkin avoinna, koska määrä kääntyy laskuun, tänä vai ensi vuonna, tuskin myöhemmin. Todennäköistä on sijoittajakysynnän hiipuminen, minkä korvaamiseen tarvitaan lisää kuluttajakysyntää, muutoin heilahdus rakentamisessa alaspäin on yhtä reipas kuin pari vuotta kestänyt nousu, kymmeniä prosentteja. Parantuvat talousnäkymät ja edelleen matalat korot tukevat tällä hetkellä kuluttajakysyntää, mutta kysyntä laajenee kerrostaloista myös pientaloihin.