Poikkeuksellisen hyvät edellytykset uusien asuntojen kysynnälle jatkuvat – uhkana rakentamisen suuret vaihtelut

Talouskasvu on saatu vauhtiin Suomessakin. Kasvu jatkuu ennusteiden mukaan hyvänä ainakin tämän ja ensi vuoden. Kuluttajat luottavat tulevaisuuteen ja nykyisen työpaikan säilymiseen liittyviä uhkia on vähän. Uusia työpaikkoja syntyy paljon, viime vuonna 25 000 ja tänä vuonna ennusteiden mukaan 50 000 kappaletta. Korot ovat ennätysmatalat kansainvälisessäkin vertailussa ja laina-ajat ovat pidentyneet viime vuosina. Se merkitsee, että yhä useammalla kotitaloudella on mahdollisuus parantaa asumisolojaan, oli sitten kyse vuokra- tai omistusasunnosta. Uusien asuntojen tarjonta kasvaa tänä vuonna ja pysyy korkealla vielä vuoden…ehkä parikin, mikä hillitsee hintojen nousua. Kaikki nämä tekijät antavat asuntokaupalle parhaimmat edellytykset vuosiin. Tilanne näyttää hyvältä kuluttajien ohella myös kuntien ja valtion tavoitteiden näkökulmasta (kuten Hallituksen kärkihanke nro 5 ja MAL) – rakentamisen tasapainoiselle kehittymiselle tilanne voi kuitenkin olla ongelmallinen.

Asunnon ostajien hyvän tilanteen ja muuttoliikkeen ohella on parina viime vuonna ollut aiempaan nähden poikkeuksellisia uusien asuntojen kysyntätekijöitä. Niitä ovat mm. vuokra-asumisen suosion kasvu sekä asumistukien piirissä olevien kasvu. Seniorien asuntokysyntä on tärkeä tekijä uusien omistusasuntojen kaupan kasvussa.  Asuntojen lainakaton madaltaminen 85 prosenttiin asunnon hinnasta saattaa kiihdyttää kauppoja ennen voimaantuloa 1.7.2018.

Kysyntää ovat kasvattaneet poikkeuksellisen runsaasti asuntosijoitusyritysten (myös ulkomaisten) tulo vuokra-asuntomarkkinoille sekä yksityisten kuluttajien mielenkiinto ja sijoitusmahdollisuuksien paraneminen veroetujen ja aiempien hyvien tuottojen myötä.

Riskejä uusien asuntojen kysynnän kasvun jatkumiseen on paljon yleisen taloustilanteen kehittymisen ohella. Rakennuskustannusten kiihtynyt nousu luo paineita hintoihin ja korot alkavat nousta viimeistään ensi vuonna. Suuriin asuntoyhtiölainoihin liittyviä mahdollisia riskejä on tuotu kasvavassa määrin esille monelta taholta. Asuntojen myyntihinnat tuntuvat edullisilta, kun yhtiölainat ovat suuret, alkuun on muutama vuosi lyhennysvapaata ja kerrostaloja rakennetaan yhä enemmän vuokratonteille. Nämä syövät edellä mainittua mahdollisesti maamme tähän saakka parasta uusien asuntojen kysyntätilannetta.

Suurin riski liittyy kuitenkin uusien asuntojen ylitarjontaan. Ylitarjonta on ilmiselvää hiemankaan pidemmällä aikavälillä tarkasteltuna. Viime vuosien innostus vuokra-asuntojen hankintaan saattaa näkyä myös niiden tulemisena myyntiin, jos odotetut tuotot ja arvonnousu jäävät toteutumatta ja ammattilaisille alkaa löytyä esimerkiksi korkosijoituksista parempia sijoituskohteita.  Viitteitä sijoitusasuntojen tuottojen laskuun näkyy tuoreista uusia vuokrasuhteita koskevista vuokrakehitystilastoista ja vuokra-asuntojen markkinointiajoista. Vuokrien nousuvauhti on hidastunut erityisesti pääkaupunkisudulla ja aika uuden vuokrasopimuksen syntymiselle on kasvanut viime vuoden lopulla lähes kaikkialla. Runsas tarjonta merkitsee myös odotuksia vuokra-asuntojenkin arvojen maltilliselle kehitykselle.

Asuntorakentamisen määrälle ei ole nähtävissä tasapainoista kehitystä lähivuosina. Kuluvan vuoden alussa erityisesti kerrostalorakentamisen luvat ja aloitukset ovat kasvussa ja rakentajat käynnistävät luonnollisesti hankkeita, jos kauppa käy. Ongelma on pitkä viive asuntojen aloituksista niiden valmistumiseen. Uhkana on aiempien korkeasuhdanteiden tapaan asuntojen tarjonnan kasvu vielä pitkään sen jälkeen, kun kysyntä/asuntokauppa on kääntynyt laskuun. On suuri riski, että paluu normaaleille asuntorakentamisen lukemille (30 000 as/a) ei tapahdu hallitusti vaan sukelletaan sen alle. Kriittiset vuodet ovat 2020-luvun alussa. Silloin mm. suurten yhtiölainojen lyhentäminen on alkanut ja korot nousseet. Hallitsematon alastulo kolahtaisi eniten rakennusyrityksiin, erityisesti gryndituotantoon, mutta myös laajasti tuoteteollisuuteen, suunnittelusektorille, konevuokraukseen ym.