Kerrostaloasuntojen rakentaminen lähti kovaan kasvuun vuonna 2015. Kasvun alkaessa aloitusmäärä oli tasolla 15 000 asuntoa vuodessa. Aloitusmäärä nousi tasolle 35 000 asuntoa vuoden 2018 puolivälissä eli kasvoi 2,3 kertaiseksi 2½ vuodessa. Asuntojen valmistumishuippu ajoittuu vuoden 2019 loppuun ja pidentyneiden valmistumisaikojen takia uusia kerrostaloasuntoja valmistuu markkinoille yli 30 000 kappaletta myös vuonna 2020 ylläpitäen vahvaa uusien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjontaa.
Tilastoista ei ainakaan toistaiseksi saada tarkkaa määrää uusista vuokra-asunnoista. Markkinaehtoisten vuokrien nousua hillitsi tarjonnan lisääntyminen yli 20 000 asunnolla vuoden 2018 aikana. ARAn tekemän arvion mukaan vuonna 2018 valmistui noin 22 000 asuntoa vuokrakäyttöön. Asunnoista oli 14 000 vapaarahoitteista ja 8000 ARA-asuntoa (vuokra+asumisoikeus). Vuokratarjonta lisääntyi myös vanhassa asuntokannassa, jossa omistusasuntoja siirtyi enemmän vuokrakäyttöön kuin vuokra-asuntoja omistuskäyttöön. ARAn mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonta kasvoi vuonna 2018 kaikkiaan yli 20 000 asunnolla, koska omistusasuntoja siirtyi enemmän vuokrakäyttöön kuin vuokra-asuntoja omistuskäyttöön.
Suurten rakennusliikkeiden rakentamista vapaarahoitteisista kerrostaloasunnoista on vuosikertomusten mukaan myyty vuonna 2019 suoraan sijoittajille 35-40 prosenttia, jotkut yritykset jopa yli 60 prosenttia. Jotkut rakennusyritykset menivät mukaan asuntosijoitusyhtiöihin, joille myytiin ja siirrettiin paljon rakenteilla olevia gryndiasuntoja. Myös muista valmistuneista gryndiasunnoista sijoittajille on mennyt merkittävä osa, arviolta kolmannes. Näin ollen vuonna 2019 kaikista valmistuneista uusista kerrostaloasunnoista (noin 32000…33 000 kappaletta) oli vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja noin 15 500 kappaletta ja ARA-asuntoja (vuokra+asumisoikeus) noin 8 500 kappaletta. Yhteensä vuokramarkkinoille tuli 24 000 uutta asuntoa eli noin 70 prosenttia kaikista valmistuneista kerrostaloasunnoista oli vuokra-asuntoja. Vuokralaisen näkökulmasta katsoen tarjonta kasvoi reippaasti.
Vuokra-asunnon löytyminen helpottuikin selvästi viime vuonna. Koko maassa oli tarjolla ETUOVI-sivustolla vuoden 2019 alussa 9 800 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa uusissa ja vanhoissa kerrostaloissa. Vuoden lopulla määrä oli 11 200 asuntoa, kasvua reilut 20 prosenttia. Erityisesti oli kasvanut uusien vuokra-asuntojen tarjonta, kasvua oli reilu 30 prosenttia. Noin joka viides ilmoitus koski vuokra-asuntoa uudessa kerrostalossa.
Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonta kerrostaloissa on kasvanut viime vuoden aikana kymmenillä prosenteilla useissa kaupungeissa. Helsingissä tarjonnan kasvu on ollut vähäistä. Espoo oli ainoa suurista kaupungeista, jossa oli nyt vuoden vaihteessa vähemmän vuokra-asuntoja tarjolla kuin vuotta aiemmin. Länsimetro ja sen vuonna 2023 valmistuva jatke ovat lisänneet Espoon kiinnostusta asuinpaikkana. Väestö kasvoi viime vuonna 6 100 asukkaalla eli lähes yhtä paljon kuin Helsingissä (6 700 asukasta).
Joissakin kaupungeissa oli nyt vuodenvaihteessa vuokralle tarjolla yli kaksinkertainen määrä vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja kuin vuotta aiemmin, esimerkkeinä Joensuu ja Lahti. Uusia vuokra-asuntoja koskevien vuokrailmoitusten määrä oli vuonna 2019 yli kaksinkertaistunut Kuopiossa, Jyväskylässä ja Lahdessa. Vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu näkyy hyvin myös niiden markkinoinnin lisääntymisenä.
Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousuvauhti on hidastunut vuoden 2015 jälkeen eli kasvanut tarjonta on hillinnyt vuokrien nousua koko maan tasolla. Hidastuneen nousun taustalla on kuitenkin myös muita tekijöitä, esimerkiksi laskeneet korot (pääomavastike), pienempi inflaatio ja hidastunut kustannusten nousu kiinteistöjen ylläpitoindeksissä (hoitovastike). Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien voi odottaa nousevan tai laskevan myös kysyntä-tarjontatilanteen mukaan. Tilastokeskuksen vuokratilastojen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa vuonna 2015 3,6 %, 2018 1,1 % ja 2019 1,2 %. ”Vuoteen 2015 verrattuna vuokrat ovat nousseet lähes kaikkialla” totesi Tilastokeskus uusimmassa vuokratilastossaan 6.2.2020.
Mielenkiintoisempi tilasto kysynnän ja tarjonnan kannalta onkin Tilastokeskuksen uusien vuokrasopimusten vuokratilasto, koska koko vuokrakannassa muutokset tapahtuvat aikanaan tehdyn vuokrasopimuksen mukaisesti, tyypillisesti elinkustannusindeksin perusteella. Suomen Vuokranantajien tuoreen kyselyn mukaan yksityisistä vuokranantajista vain 22 % tekee vuokrankorotuksen vuosittain, 72 prosenttia vastaajista ei korota vuokraa joka vuosi ja 5 % kertoo, ettei korota vuokraa lainkaan. Uusissa vapaarahoitteisissa vuokrasopimuksissa nousua oli koko maassa vuonna 2015 3,0 %, 2018 3,5 % ja 2019 3,2 %. Pääkaupunkiseudulla vastaavat luvut olivat 3,4 %, 2,8 % ja 3,6 % ja muualla Suomessa 2,7, 3,4 ja 1,6 %.
Kasvanut kerrostalorakentaminen ja kasvanut uusien sijoitusasuntojen määrä on merkinnyt, että uusia vuokrasopimuksia on viime vuosina tehty selvästi aiempaa runsaammin uusiin vuokra-asuntoihin. Niiden vuokrat ovat valtaosin vanhoja asuntoja korkeammat. Koko maassa uusien vuokrasopimusten vuokrat olivat koko maassa vuoden 2019 neljännellä neljänneksellä 16,04 €/m2 ja kaikissa vuokrasopimuksissa 15,20 €/m2 eli 5,5 % korkeammat. Asia vaikeuttaa uusien vuokrasopimusten muutosten perusteella tehtävien johtopäätösten tekoa, koska ei tiedetä, mikä osuus uusista vuokrasopimuksista on tehty uusiin, viime vuosina valmistuneisiin asuntoihin.
Kaupunkikohtaiset uusien vuokrasopimusten reippaasti laskeneet vuokrat kertovat kuitenkin vuokra-asuntojen ylitarjonnasta. Kaupunkeja, joissa uusien vuokrasopimusten vuokrat olivat viime vuonna edellisvuotta pienemmät, olivat mm. Hyvinkää, Pori, Riihimäki, Seinäjoki ja Vaasa. Tiukkaa, kovan kysynnän vuokramarkkinatilannetta kuvaavat suurimmat nousut uusissa vuokrasopimuksissa olivat Helsingissä, Jyväskylässä, Keravalla, Rovaniemellä ja Vantaalla. Vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu näkyy myös kasvaneina vuokralaisia houkuttelevien lehti-ilmoitusten määrinä suurimmissakin kaupungeissa. Markkinoiden muuttuminen koskee myös ARA-asuntoja. Helsinki oli kesään 2019 saakka ainoa kaupunki, jossa vuokramarkkina oli kireä. ARA muutti silloin Helsingin ”melko kireä”-luokkaan, jossa ovat myös Espoo, Vantaa, Tampere ja Turku.
Foreconin mielenkiinto asuntojen kysyntä-tarjontatilanteeseen liittyy uusien asuntojen rakentamisen tarpeeseen ja rakentamiseen sekä koko maassa että eri kaupungeissa. Uudisrakentaminen on tyypillisesti asuntomarkkinoiden joustavin elementti. Se näkyy suurella painolla alan työllisyydessä sekä materiaalien, tuotteiden ja koneiden kysynnässä sekä tuotannossa ja kaupassa. Kysynnän ja tuotannon ennakointi edellyttääkin laajaa seurantaa myös asumisen ja asuntorakentamisen taustatekijöistä ja niiden tuomista riskeistä.
Lisätietoja:
Pekka Pajakkala
johtava neuvonantaja, Forecon Oy