Suuret rakennusyhtiöt vähensivät viime vuonna gryndiasuntojen aloituksia, mutta sekä vapaarahoitteisten että ARAn lainoittamien vuokra-asuntojen aloitusmäärä pysyi ennallaan. Urakoinnissa asunnoista saatava kate ilmeisimmin pieneni, mutta asunnoissa ei ole riskiä jäädä myymättä. Suurilla rakennusliikkeillä on hyvä tuntuma asuntokaupan vauhtiin, mikä on mitä ilmeisimmin vaikuttanut aloitusmääriin. Esimerkiksi YIT myi viime vuonna keskimäärin 8 uutta gryndiasuntoa joka arkipäivä.
Kerrostalojen aloitusmäärien kehitys on ollut viime vuosina suuren mielenkiinnon kohteena. Kasvu on jatkunut pitkään ja kuluvan vuosituhannen ennätyksiä on rikottu. On myös esitetty näkemyksiä pysymisestä uudella, aiempaa selvästi korkeammalla tasolla.
Käännettä odottavien määrä on kuitenkin alkanut kasvaa viime kuukausina. Aloitusmäärän huippu jäänee viime vuoden lokakuuhun, jolloin vuositason aloitusmäärä nousi yli 35 000 kerrostaloasuntoon. Kasvu alkoi vuoden 2015 lopulla 15 000 asunnon tasolta, mikä tarkoittaa määrän kasvamista 2,2 kertaiseksi. Tuorein joulukuun tilastotieto kertoi aloitusmäärän laskeneen vuoden viimeisinä kuukausina noin 15 prosenttia vuodentakaisesta. Tilastotiedot vielä tarkentuvat, mutta kerrostaloaloitusten kokonaismäärä päätynee Foreconin mukaan noin 33 000–34 000 asunnon tasolle, hieman vuoden 2017 määrän yli.
Kerrostaloaloitusten määrätieto on kiinnostava siksi, että suurin osa aloituksista on rakennusliikkeiden perustajaurakoituja, ns. gryndiasuntoja, jotka pyritään myymään kuluttajille ja kuluttajasijoittajille sekä osin myös ammattisijoittajille. Vuosina 2017 ja 2018 gryndiasuntojen vuosittaisen aloitusmäärä kerros- ja rivitaloissa oli Foreconin analyysin mukaan noin 22 000 asuntoa vuodessa. Määrä pysyi käytännössä samana. Perustajaurakoitujen kerros- ja rivitalojen päälle tulevat ammattisijoittajille neuvottelu- tai kokonaisurakalla rakennetut kovan rahan vuokra-asuntoja sisältävät kerrostaloasunnot, 5 000–6 000 asuntoa sekä ARA-lainoitetut asunnot noin 8 500 asuntoa vuodessa. Näiden yhteinen aloitusmäärä kasvoi noin 1 500 asunnolla vuonna 2018.
Neljä suurta asuntotuottajaa ja pörssiyhtiötä (YIT, SRV, Skanska ja Bonava) aloittivat viime vuoden tilinpäätös- ja vuosikertomustietojen mukaan vuonna 2017 yhteensä noin 6 700 ja vuonna 2018 noin 4 800 gryndiasuntoa. Aloitusmäärä väheni lähes 30 prosenttia. Pörssissä on muitakin asuntorakentajia, mutta niiden aloituksista ei tiedotteissa ollut vastaavia tietoja. Eniten neljästä gryndiasuntojen aloituksia vähensi SRV, sitten YIT ja Skanska. Suurista Bonava lisäsi selvästi gryndiasuntojen aloituksia edellisvuodesta.
Em. neljän suuren yrityksen osuus kerros- ja rivitalojen gryndialoituksista oli vuonna 2017 30 prosenttia, mutta putosi vuonna 2018 tasolle 22 prosenttia, kun gryndiasuntojen kokonaisaloitusmäärä pysyi ennallaan. Tämä taas tarkoittaa, että muiden kuin em. suurten yritysten aloitukset kasvoivat viime vuonna keskimäärin yli 10 prosenttia ja osuus gryndimarkkinoista kasvoi vuoden 2017 70 prosentista 78 prosenttiin.
Valmiita myymättömiä gryndiasuntoja neljällä suurella oli nyt vuodenvaihteessa vajaa 500 kappaletta. Kun ETUOVI.com:n tiedostoissa oli myytävänä 1.3.2019 yhteensä n. 3 800 uutta valmista, vuonna 2018 tai sitä ennen valmistunutta omistusasuntoa kerros- ja rivitaloissa. Neljällä suurella on siten pieni, noin 15 prosentin osuus valmiista uusista myymättömistä asunnoista.
Gryndialoitusten vähenemistä oli korvattu lisäämällä vuokra-asuntojen rakentamista urakkapohjalta ammattisijoittajille sekä ARA-hankkeiden rakennuttajille. Rakentaminen on turvallista, kun niihin ei sisälly urakoitsijalle myyntiriskejä. Uunituore KTI:n tilasto kertoi ammattisijoittajien saaneen vuonna 2018 edellisvuotta paremman, yli 8 prosentin tuoton vuokra-asunnoista, joten mielenkiinto vuokra-asuntojen rakentamiseen pysynee hyvänä. Monia hankkeita onkin käynnistetty viime aikoina.
Uusia gryndiasuntoja valmistuu markkinoille kasvava määrä vielä vuoden ajan. Tilastot kertovat, että uusien kerrostaloasuntojen myyntimäärä on vähentynyt loppuvuosipainotteisesti noin 6 prosenttia (KVKL) vuonna 2018. Tilastokeskuksen mukaan uusien asuntojen myynti taas kasvoi viime vuonna 6 prosenttia. Kumpikaan tilasto ei kata koko markkinaa, mutta kuvastavat uusien asuntojen myynnin nihkeyttä. Valmiiden myymättömien määrä on kasvanut, vaikkakin on toistaiseksi edelleen siedettävä. Valmiiden myymättömien ongelma koskee erityisesti muita kuin suuria rakennusliikkeitä, mutta myös niitä. Uusien gryndiasuntojen käynnistämisessä tulee käyttää erityistä harkintaa. Tietoisuus markkinoiden tilanteesta on avainasia.
Myyntiä pyritään vauhdittamaan monin eri keinoin, osin jo hintojen laskulla ja tarjouskaupalla. Tällä hetkellä Etuovi.comissa on myynnissä noin 20 000 uutta vapaarahoitteista kerros- ja rivitaloasuntoa, kun mukaan luetaan jo valmistuneet (n. 3 800 kpl) sekä tekeillä ja ennakkomarkkinoinnissa olevat. Määrä vastaa n. vuoden laskusuunnassa olevaa gryndituotantoa eli myytävää riittää.
Markkinatilanne on ostajan kannalta mielenkiintoinen. Tarjontaa riittää ja ostajien kysyntätekijät ovat edelleen kunnossa. Korot pysyvät matalalla, talous kasvaa edelleen, työllisyys paranee eikä kuluttajien asunnonostoaikomuksissa ole suuria muutoksia ja halukkuutta omistusasumiseen on, joten romahdusta asuntokauppaan ei ole nähtävissä. Esille tuotu hintojen kääntyminen laskuun saattaa kuitenkin saada ostajat lykkäämään asunnon ostoa.
Pekka Pajakkala
johtava neuvonantaja, Forecon Oy